都条例で共同住宅が建築できない「旗ざお状の土地」の活用事例

前回は、敷地の一角を河川敷が横切る「変形地」の活用事例を紹介しました。今回は、都の条例で共同住宅を建てられない「旗ざお状の土地」を活用した事例を見ていきます。

250坪もの土地なのに・・・共同住宅を建てられない

今回の事例です。

 

●ヒルサイドコート(東京都豊島区)

旗ざお状の土地に建てた総戸数7戸の賃貸住宅です。1階には3戸、2・3階にはメゾネットの住戸4戸を配置しました。このメゾネットはクロスメゾネットという方式です。

 

敷地面積は250坪ほどあって余裕はあります。普通に考えればこれだけの規模のある土地ですから、土地所有者としては共同住宅を建てて活用を図るというのがセオリーです。

 

ところが、道路から奥に入ったところに広がる旗ざお状の土地なので、東京都内の場合、共同住宅を建てることが条例で禁じられています。

「長屋建て」の手法で総戸数7戸のマンションに

そこで、長屋建てという建て方で複数の住戸を確保することにしました。この長屋建てというのは、住戸は複数持ちながら廊下や階段は共用しない建て方です。建物全体の共用エントランスはなく、1階の住戸3戸はそれぞれ直接出入りします。2・3階の住戸4戸は一つ一つ専用の階段で上がっていく造りです。

 

都内の場合、旗ざお状の土地で複数住戸の賃貸住宅を建てるには、この長屋建てのほか手法はないのが実情です。共同住宅の建設に関しては建築基準条例と呼ばれる条例で自治体ごとに制限を加えているので、注意が必要です。

 

なお、この賃貸住宅はその後、中古マンションの再生事業を展開する会社が買い取って、改修したうえで分譲マンションとして販売しています。

 

【建築概要】

●ヒルサイドコート

所在地:東京都豊島区

主用途:賃貸住宅

構造・階数:鉄骨鉄筋コンクリート造、地上3階

敷地面積:833.03㎡

延べ床面積:975.23㎡

総戸数:7戸+施主宅1戸

間取り:1LDK・2LDK

住戸面積:94.40~138.52㎡

設計:環境建築設計

施工:大日本土木

完成:1991年3月

本連載は、2014年6月12日刊行の書籍『変形地の価値を高めるマンションづくり』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載建築デザインの力で「変形地」の価値を高める方法

株式会社環境建築設計 代表取締役
株式会社六耀 代表取締役 

早稲田大学理工学部建築学科卒業。「環境と人との接点を意識し心を配ること」を基本に、土地活用企画、分譲・賃貸マンションの企画・設計・施工管理、賃貸マンションの監理、建て替え、大規模修繕、コンサルティングなどを手がけ、35年間で300弱の竣工物件の実績を持つ。

著者紹介

変形地の価値を高める マンションづくり

変形地の価値を高める マンションづくり

宮坂 正寛

幻冬舎メディアコンサルティング

別荘地のような斜面地、一角に他人の土地を挟む変形地、奥まった場所にある旗竿地・・・。 活用をためらってしまうような条件の悪い土地を活用するためには、その土地の潜在価値を引き出すことが重要です。本書では、そのため…

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