不動産投資における「レバレッジ」活用のメリット・デメリット

前回は、不動産投資における「レバレッジ効果」の計算方法を説明しました。今回は、「レバレッジ」活用のメリット・デメリットについて見ていきます。

1億円の物件を「1000万円」で購入することも可能

ここでレバレッジについて、もう少し踏み込んで解説したいと思います。レバレッジとは直訳すれば「てこ」という意味を持ち、不動産投資においては、融資を利用して自己資金よりも大きな投資を行うことを指します。

 

下記の図表を例にして解説しましょう。

 

 

 

1億円の物件に対して、自己資金1000万円を使ったケースです。残りの9000万円は銀行融資(金利2.5%、期間30年)です。NOIは図の太枠の855万円で自己資本(自己資金)での家賃収入と他人の資本(融資)で分けると、その内、自己資金に対する家賃収入は85.5万円、残りの769.5万円からローン支払い427万円を差し引いた342.5万円。

 

この事例ではCCRは42.8%となり、1000万円の投資に対して、年間で428万円(85.5万円+342.5万円)の利益があります。

借金を抱えるという根本的なリスクにも留意

そして、レバレッジには次のようなメリットとデメリットがあります。レバレッジをかけることができるからこそできる投資もありますが、レバレッジがなければいけないということではありません。

 

<レバレッジのメリット>

 

●融資がなければ不可能な投資が行える

●自己資金に融資を足すことで、より高額な物件を購入できる

●自己資金をその他の投資など別のことに使える

●自己資金で他の投資を行うことでリスクヘッジになる

●資金調達コストよりも高い収益を生み出す「正のレバレッジ」により、CCRを上げることができる

 

<レバレッジのデメリット>

 

●借入金額が多いほど金利変動をはじめとした経済的リスクが上がる

●人によっては心理的な負担がある

●借入金が増えるとキャッシュフローが減る

本連載は、2016年6月30日刊行の書籍『不動産投資の嘘』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

株式会社ダイムラー・コーポレーション 代表取締役

1978年生まれ。2000年より日本国内の不動産業界に携わり、賃貸営業・賃貸管理・売買営業などを経験する。また個人投資家として自ら日本国内にて不動産投資物件を購入・運用する。その投資経験を広く知ってもらい、投資家の皆様と情報の共有を目的として、株式会社ダイムラー・コーポレーションを設立。投資不動産を中心に事業を展開し、国内外と制限を設けず、不動産・資産管理・資産運用の提案や相談に応じている。

著者紹介

連載不動産投資の嘘〜立地編

不動産投資の嘘

不動産投資の嘘

大村 昌慶

幻冬舎メディアコンサルティング

融資のこと、業者のこと、出口戦略のこと・・・不動産投資において知っておくべき情報は数多く存在する。これから投資を行おうと思っている人、実際に投資を行っている人の多くは、本やセミナーから多くの情報を得る。しかし、…

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