不動産 国内不動産 資産形成
連載不動産投資の嘘〜立地編【第7回】

不動産投資における「レバレッジ」活用のメリット・デメリット

中古マンション不動産投資レバレッジ

不動産投資における「レバレッジ」活用のメリット・デメリット

前回は、不動産投資における「レバレッジ効果」の計算方法を説明しました。今回は、「レバレッジ」活用のメリット・デメリットについて見ていきます。

1億円の物件を「1000万円」で購入することも可能

ここでレバレッジについて、もう少し踏み込んで解説したいと思います。レバレッジとは直訳すれば「てこ」という意味を持ち、不動産投資においては、融資を利用して自己資金よりも大きな投資を行うことを指します。

 

下記の図表を例にして解説しましょう。

 

 

 

1億円の物件に対して、自己資金1000万円を使ったケースです。残りの9000万円は銀行融資(金利2.5%、期間30年)です。NOIは図の太枠の855万円で自己資本(自己資金)での家賃収入と他人の資本(融資)で分けると、その内、自己資金に対する家賃収入は85.5万円、残りの769.5万円からローン支払い427万円を差し引いた342.5万円。

 

この事例ではCCRは42.8%となり、1000万円の投資に対して、年間で428万円(85.5万円+342.5万円)の利益があります。

借金を抱えるという根本的なリスクにも留意

そして、レバレッジには次のようなメリットとデメリットがあります。レバレッジをかけることができるからこそできる投資もありますが、レバレッジがなければいけないということではありません。

 

<レバレッジのメリット>

 

●融資がなければ不可能な投資が行える

●自己資金に融資を足すことで、より高額な物件を購入できる

●自己資金をその他の投資など別のことに使える

●自己資金で他の投資を行うことでリスクヘッジになる

●資金調達コストよりも高い収益を生み出す「正のレバレッジ」により、CCRを上げることができる

 

<レバレッジのデメリット>

 

●借入金額が多いほど金利変動をはじめとした経済的リスクが上がる

●人によっては心理的な負担がある

●借入金が増えるとキャッシュフローが減る

本連載は、2016年6月30日刊行の書籍『不動産投資の嘘』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

大村 昌慶

株式会社ダイムラー・コーポレーション 代表取締役

1978年生まれ。2000年より日本国内の不動産業界に携わり、賃貸営業・賃貸管理・売買営業などを経験する。また個人投資家として自ら日本国内にて不動産投資物件を購入・運用する。その投資経験を広く知ってもらい、投資家の皆様と情報の共有を目的として、株式会社ダイムラー・コーポレーションを設立。投資不動産を中心に事業を展開し、国内外と制限を設けず、不動産・資産管理・資産運用の提案や相談に応じている。

著者紹介

連載不動産投資の嘘〜立地編

不動産投資の嘘

不動産投資の嘘

大村 昌慶

幻冬舎メディアコンサルティング

融資のこと、業者のこと、出口戦略のこと・・・不動産投資において知っておくべき情報は数多く存在する。これから投資を行おうと思っている人、実際に投資を行っている人の多くは、本やセミナーから多くの情報を得る。しかし、…

Special Feature

2016.11

「法人保険」活用バイブル<書籍刊行>

決算対策、相続・事業承継、財産移転・・・企業とオーナー社長のさまざまな課題解決に、絶大な効果を発揮する「法人保険」の活用…

GGO編集部(保険取材班)

[連載]オーナー社長のための「法人保険」活用バイブル~決算対策編

【第19回】保険のための医的診査 結果が「少し悪い」ほうが社長が喜ぶ理由

GTAC(吉永 秀史)

[連載]法人保険を活用した資産移転の節税スキーム

【第15回】「逆ハーフタックスプラン」活用時の留意点

Seminar information

海外不動産セミナーのご案内

「ニューヨーク不動産」投資の最新事情

~世界の投資家が集まるニューヨークでの不動産投資とは?  現地日系の最大手不動産会社の担当者が語るNY不動産活用術

日時 2016年12月07日(水)
講師 川上恵里子

事業投資セミナーのご案内

いま最もアツい再生可能エネルギー「風力発電」投資を学ぶフェア

~2016年度の買取価格は55円。業界の最新事情と専門会社が取り扱う投資案件の実際

日時 2016年12月07日(水)
講師 近藤陽一

不動産活用セミナーのご案内

償却メリットを狙った「京都の町家」投資の魅力

~建物比率5割超&4年で減価償却も可能!独自の不動産マーケットを形成する京町家だから実現する投資法

日時 2016年12月10日(土)
講師 平野準

The Latest