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見積財務諸表を活用して税引き後のCFを検証
前回の続きです。
今回は、自己負担する所得税がいくらになるか、あるいは所得税を考慮するとどうなるか、税引後のキャッシュフローの検証をしてみましょう。
見積財務諸表（キャッシュフローツリー）に置き換えると下記のようになります。
物件価格＋諸費用・・・・・・・・・・・5880万円＋410万円
自己資本（E） ・・・・・・・・・・・・1000万円
ローン借入れ（LB）・・・・・・・・・・5290万円
総投資額（E＋LB） ・・・・・・・・・・6290万円
総潜在収入（GPI）表面利回り8％・・・・4,704,000円
▲空室損5％・・・・・・・・・・・・・・235,200円
雑収入・・・・・・・・・・・・・・・・・0円
実効総収入（EGI）・・・・・・・・・・・4,468,800円
▲運営費（Opex）15％・・・・・・・・・705,600円
営業純利益（NOI）・・・・・・・・・・・3,763,200円
▲元利返済（ADS）・・・・・・・・・・・2,115,480円
税引前キャッシュフロー（BTCF）・・・・ 1,647,720円（約165万円）
1．年間賃料は、物件価格が5880万円で、表面利回り8％の設定ですから、
5880万円×8％＝470.4万円
2．月額賃料は、
470.4万円÷12カ月＝39.2万円
3．全体のボリュームは、戸当たり月額賃料が6.5万円／戸前後と仮定すれば、
39.2万円÷6.5万円≒6戸
4．全体の建物面積は、仮に新築で戸当たり面積が20㎡（約坪）であれば、
20㎡（約6坪）×6戸＝120㎡（約36坪）
5．建物価格は、木造2階建てで建築坪単価75万円（税込）程度とすれば、
75万円×36坪＝2700万円(土地価格は、5880万円−2700万円＝3180万円)
6．減価償却を設備も含め定額法を使えば、
2700万円÷22年＝122.7万円／年
7．LB＝5290万円・金利1.25％・期間30年であれば、
月額返済は176,290円、年間返済は2,115,480円で、
内訳は金利652,890円・元本1,462,590円（初年度）
課税所得と「年収」は異なる点も考慮
8．したがって、（この物件が初めての場合の）課税所得は、
総投資額 6290万円
FCR 6％
NOI 377.4万円
▲減価償却 122.7万円
▲金利 65.3万円
▲青色申告特別控除 10万円
課税所得 179.4万円
税率（仮定） 30％
税額 53.8万円
課税所得約180万円で税率30％という仮定は、給与所得の課税所得が695万円−180万円＝515万円以下ということですから、額面で700万円前後の年収と考えていいでしょう。
（※給与所得控除＝700万円×10％＋120万円＝190万円、基礎控除38万円として、700万円−190万円−38万円＝472万円・・・不動産課税所得180万円を加えると、652万円＝330万円超695万円以下→所得税20％＋住民税10％）
