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連載確実に利益を生み出す「不動産」運用法【第9回】

不動産の相続対策で「民事信託」の活用が注目を集める理由

民事信託節税効果

不動産の相続対策で「民事信託」の活用が注目を集める理由

前回は、「不動産の価値」を専門家と分析・予測する必要性について説明しました。今回は、不動産の相続対策で「民事信託」の活用が注目を集める理由を見ていきます。

信託銀行と付き合うより「民事信託の活用」が有効!?

対策として重要性が増している「民事信託」の活用について触れておきましょう。前述した信託銀行との付き合い方で「遺言信託」についてお伝えしました。信託の方法としては信託銀行が扱うことが今日の主流ではありますが、最近は「民事信託」も使い勝手がよいと注目が集まっています。

 

ですから、資産家が元気なうちに、民事信託ができないかどうかと検討することもおすすめします。信託には、信託銀行が信託業法に則して行う信託とは別に、信託業法に依らない信託もあり、それを民事信託と呼んでいます。従来、信託法として存在していた制度ですが、数年前から徐々にニーズが高まり、法整備とともに、いまは民事信託推進センターなどの社団法人なども設立され、普及が進んでいます。

 

ごく簡単に説明すると、信託とは「受託者が、委託者から移転された信託財産を信託契約、遺言などに基づいて信託し、その信託の目的に従って財産の管理などを行うこと」です。すなわち自分自身が財産の管理や処分を行うのではなく、受託者が行うことになります。

 

その行為を業として行う場合には、信託業法の規定に従って行っていたわけです。信託を行えば、その財産について委託者が持っていた所有権が、財産から生じる権利を受け取る受益権に変わり(財産権の性状の変更)、いわば委託者の所有権が受託者に移るということになります。

 

この信託を「営業・事業」として行うには前述のように信託業法の制約を受けて免許が必要なのですが、営利目的ではなく、反復した業務ではなく1回だけ行う場合には免許も必要ありません。すなわち信託銀行などに頼む必要もありません。民事信託とはそのような信託のことです。

 

自分の財産を管理してもらったり、承継してもらう際には、自分で1回、営利目的以外で頼むのであれば民事信託でよいということになります。たとえば、資産家の子どもを社員とした、資産家の不動産を民事信託するためだけの法人を設立して民事信託を行えば、不動産を売買するよりも所有権の移転登記の登録免許税を大幅に減額でき、不動産の取得税もかかりません。

大きな節税効果が得られるほか、相続争い防止にも有効

不動産の信託では通常の売買などの場合と比べて登録免許税や不動産取得税が非常に低くなっているのです。売買の場合の登録免許税は通常、財産の価格の2%かかるのですが、民事信託では0.4%になっています。

 

また、売買の場合の不動産取得税については4%(土地と住宅の場合は3%)ですが、信託では課税されないのです。これにより、たとえば土地1億円ほど、建物1億円(非住宅)ほどであれば、売買から民事信託に移行することによって、登録免許税、不動産取得税が1000万円規模の差額になります。

 

要は相続の発生前にきちんと民事信託しておけば、大きな節税効果が得られるわけです。この民事信託の委託者は資産家本人ですが、受託者や受益者の設定は資産家の配偶者、子ども、さらに資産家本人という設定も可能です。

 

その設定に基づいたスキームに沿って行えば、節税だけにとどまらず不動産の維持管理などについて共有より問題も起きにくく、いわば争族の防止につながり、資産価値の維持・向上にもつながります。

 

数は決して多くはないものの、民事信託を利用する資産家も徐々に増えてきました。多くは信頼できる司法書士からアドバイスを受けているようですが、私もアドバイスする例が増えています。

 

今後の法整備の動向によって対応を微修正する必要があるかもしれませんが、資産家が「無益な家族の争いを防ぎ、税金に悩むことも少なくなり、皆が楽しくハッピーに暮らせる方法」として、ぜひ考慮に入れておくべき制度でしょう。

本連載は、2014年3月20日刊行の書籍『塩漬けになった不動産を優良資産に変える方法』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

相馬 耕三

東京アーバンコンサルティング株式会社 代表取締役社長

1967年、慶應義塾大学法学部法律学科卒業後、三菱信託銀行入社。本店不動産部配属となり、不動産仲介・鑑定・開発・各種コンサルティング業務に従事する。その後、米国ロサンゼルス支店融資課長、次長、本店国際不動産コンサルティング業務担当部長等を歴任し、1991年に米国三菱信託銀行(ニューヨーク)会長兼社長に就任。
95年、英国系国際不動産コンサルティング会社である日本ナイトフランク株式会社代表取締役社長に就任。97年に東京アーバンコンサルテング株式会社を設立、現在に至る。
不動産鑑定士。不動産カウンセラー(日本不動産鑑定協会)。不動産コンサルティング技能資格(国交省所管)。宅地建物取引主任者(国交省所管)。不動産専門調停委員(東京簡易裁判所)。

著者紹介

連載確実に利益を生み出す「不動産」運用法

塩漬けになった不動産を優良資産に変える方法

塩漬けになった不動産を優良資産に変える方法

相馬 耕三

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