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連載不動産投資の嘘〜立地編【第4回】

「地方の不動産」への投資をどう考えるか?

中古マンション不動産投資

「地方の不動産」への投資をどう考えるか?

前回は、投資する物件の良し悪しを見極める方法を説明しました。今回は、地方の不動産へ投資する際の注意点、さらには都心の不動産へ投資するデメリットなどを見ていきます。

地方では賃料水準が低く、相対的に修繕費が高くなる

地方で不動産投資を行う場合に気を付けるポイントはいくつかあります。賃料水準が低くて修繕費が高い地域。特に札幌などの物件で陥りやすい罠です。

 

例えば、単身者向けの20平米の1Kがあったとします。部屋から退去したとき、クロスや床などの修繕をして貸せる状態まで戻す原状回復工事を行います。札幌は若干リフォーム業者の単価が安いですが、それでも1部屋退去が出るごとに、修繕が15万円程度かかります。

 

東京の都内の利便性のよい立地であれば、同じ広さの物件で、大体家賃が7万~8万円くらいです。対して、札幌では家賃は2万~3万円です。要するに、2倍から3倍近い収入差があるわけです。

 

しかし、賃料に大きな差があっても、かかる修繕費用はほぼ同じです。エアコンが壊れた場合でも、札幌であっても東京であっても交換にかかる費用はほぼ同じです。地方だからといって人件費が東京の半額ということはありません。

 

つまり、賃料水準が低いと平米あたりの効率というのが悪いわけです。下手をすると、原状回復費用で年間家賃の半分くらいを持っていかれてしまいます。特に単身者向けの物件は回転が速いため、修繕費が収益を圧迫するケースがよく見られます。

都心のデメリットは「収益性」の低さ

首都圏に物件を持ちたいという投資家は多いです。特に東京23区など、資産性も高いため魅力に思う人が多いのです。

 

しかし、都心の不動産の収益性はとても低いです。不動産投資の書籍を見れば、利回り20%や30%など、景気のいい話がたくさんあるため、勘違いされた方から、「利回りがこんなに低いのは、おかしくないですか?」と聞かれることもあります。そのエリアによって利回りが大分変わるという知識は、初心者は持っていないのだと思います。

 

当然のことながら、不動産投資には相場があります。不動産は、経済の相場の波に若干遅れて、緩やかに変動します。過去のデータを見ても、同じような感じで推移しています。

 

[図表]不動産と景気の循環

本連載は、2016年6月30日刊行の書籍『不動産投資の嘘』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

大村 昌慶

株式会社ダイムラー・コーポレーション 代表取締役

1978年生まれ。2000年より日本国内の不動産業界に携わり、賃貸営業・賃貸管理・売買営業などを経験する。また個人投資家として自ら日本国内にて不動産投資物件を購入・運用する。その投資経験を広く知ってもらい、投資家の皆様と情報の共有を目的として、株式会社ダイムラー・コーポレーションを設立。投資不動産を中心に事業を展開し、国内外と制限を設けず、不動産・資産管理・資産運用の提案や相談に応じている。

著者紹介

連載不動産投資の嘘〜立地編

不動産投資の嘘

不動産投資の嘘

大村 昌慶

幻冬舎メディアコンサルティング

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