本業の不安定さから「賃貸経営」に興味

＜プロフィール＞

中小企業経営者　Ｅ氏

48歳・男性

本社所在地・大阪府内

役員報酬　3000万円

金融資産　5000万円（現預金4000万円、有価証券1000万円）／所有不動産なし

会社売上　3億円

経常利益　2500万円

業種リフォーム業

＜不動産投資を始めるきっかけ・経緯＞

7期目を迎えるリフォーム会社を経営するオーナー社長のＥ氏。一般戸建て住宅から集合住宅まで、内装リフォームを中心に、外壁塗装・屋上防水工事なども手がけられています。

昨今のリフォームマーケットの拡大の影響で業績は好調とのこと。しかし業種的には常に工事の受注活動を続けていかなければならず、業績の不安定さに課題を抱えておられます。

そこで、何か安定的に収益のあがる事業はないかと模索しているなか、取引銀行からの提案で賃貸経営をすすめられ、興味を持たれたそうです。ご自身でいろいろ勉強されるうち、将来的には自社で管理を行いたいという事業アイデアが浮かびました。しかし、現時点では自社にそのノウハウがないため、数年はどこか外部で賃貸管理を任せられる業者がないかと探していたところ、当社の存在を知って相談に来られました。

目標

理想としては、会社の一般管理費のうち固定費部分の半額程度（4000万円）を家賃収入で賄える規模にまで拡大したい。まず取引金融機関からの融資枠である3億円以内で1棟購入してみたい。

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まずは1棟から開始し、後から買い増ししていく戦略

提案ポートフォリオ

［投資総額］15億〜20億円

1棟目　2億5000万円

※その後、1棟あたり2億〜3億円規模の物件を買い増ししていくことを提案

Ｅ氏の会社の場合、キャッシュフローで目標を達成するには、概算で15億〜20億円規模の投資となります。規模が大がかりになるため、詳細のポートフォリオ提案は行わず、1棟あたり2億〜3億円規模の物件を買い増ししていくことを提案しました。これは、現在のＥ氏の会社の財務状況を踏まえた銀行の融資姿勢および資産組み替え時の、買い手の付きやすさを考慮した結果です。

物件購入（1棟目）

［データ］大阪市内築20年RC造一棟マンション（ファミリータイプ）

［金額］2億5000万円（都市銀行によるフルローン：返済期間27年、金利1.2％）

［表面利回り］8.1％

［FCR（ネット利回り）］6.0％

大阪市内の場合、単身者向けのマンションは供給が過剰で競争が激しくなっています。しかしその一方、優良なファミリー物件は供給が少ないため、安定的に入居者を獲得できます。実際、本物件の売主も保有期間中は年間通じて95％以上の入居率でした。大阪市内RC造物件の利回りが低下するなか、本物件のような優良物件をご紹介できたのは幸運だったといえるでしょう。

また、RC造物件は融資期間を長く取れるのがメリットですが、一方で減価償却期間が長いため、単年当たりに計上できる経費が少なくなりやすい面があります。今回は適切な割合で土地と建物割合を策定し、可能な限り減価償却費を計上できるように設定。その結果、本物件単体では税引き後キャッシュフロー400万円を得られました。

今後の展開

今回は都市銀行を利用するという前提があったため、立地が良く検査済証がある物件を取得しました。しかしそうした物件の場合、投資規模の割にはキャッシュフローが出ません。今後は、大阪府内に会社があるメリットを活かして、筆者の会社と取引のある地元の信用金庫や信用組合をご紹介させていただき、高利回りの鉄骨造の物件なども取得していただく予定です。

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