減価償却のタックス・メリットはいくらになる?

前回で米国不動産へ投資した際に発生する日米両国の税金についてご紹介しました。今回はいよいよ「なぜ、米国の中古不動産投資で償却メリットを取ることができるのか」をケーススタディで見ていきます。

購入後4年間と5年目以降で変わる税額

米国不動産投資のタックスメリットを知るためのケーススタディーとして、以下の条件を設定して考えて見ます。
 
・米国の中古物件(木造)を購入
・投資時の為替レートは1ドル=120円
・物件価格10万ドル
(建物価値8万ドル、土地価値2万ドル)
・築年数25年
・賃料収入は年間8000ドル(グロス利回り8%)
・諸経費は年間3000ドル(ネット利回り5%)
・10年間保有し、10万ドルで売却
・減価償却はアメリカで27.5年、日本は4年
・所得税率は日米ともに30%
 
まず、不動産保有時の税額のうち、米国サイドは次のようになります。
 
8万ドル(建物価値)÷27.5年(耐用年数)=2900ドル(1年あたり減価償却費)
8000ドル-2900ドル-3000ドル=2100ドル
2100ドル×0.3(税率)=630ドル
日本円(1ドル=120円)換算すると・・・630ドル=7万5600円 ①
 
次に、日本サイドにおける不動産保有時の税額を見ていきます。減価償却は4年ですので、「4年目まで」と「5年目以降」の2パターンに分かれます。
 
<4年目まで>
960万円(建物価値)÷4年(耐用年数)=240万円(1年あたり減価償却費)
96万円(不動産収入)-240万円-36万円(諸経費)
=▲180万円(課税対象額)→所得税はゼロ
 
さらに▲180万円は、給与所得から差し引くことができます。
 
<5年目以降>
96万円(建物価値)-0円(減価償却費。償却済みのため0円)-36万円(諸経費)
=60万円(課税対象額)
60万円×0.3(税率)=18万円 ②
 
外国税額控除を適用(②-①)すると、5年目以降は10万4400円の所得税がかかります。

長期譲渡所得に該当すれば税率はダウン

今度は不動産売却時の税額です。こちらも米国サイドと日本サイドでそれぞれ計算します。まずは米国サイドです。
 
<簿価の計算>
2900ドル(1年あたり減価償却費)×10年=2万9000ドル(減価償却費の合計)
8万ドル(建物購入価格)-2万9000ドル=5万1000ドル
5万1000ドル+2万ドル(土地簿価)=7万1000ドル(簿価)
 
<キャピタルゲイン税>
10万ドル-7万1000ドル=2万9000ドル
2万9000ドル×0.225(税率)=6525ドル
日本円(1ドル=120円)換算すると・・・6525ドル=78万3000円 ①
 
次に日本サイドです。
 
<簿価の計算>
0円(建物簿価。償却済みのため0円)+240円(土地簿価)=240万円(簿価)
 
<譲渡所得税>
1200万円(10万ドル)-240万円=960万円
960万円×0.2(税率※)=192万円 ②
※10年保有(5年超)のため、長期譲渡所得になる。
 
外国税額控除を適用(②-①)すると、113万7000円の譲渡所得税がかかります。
 
以上を見るとわかるとおり、不動産保有時・日本サイド・4年目までの課税関係がやはりポイントで、大きな償却メリットが得られます。もちろん、これはシミュレーションのひとつですから、実際の申告等にあたっては、日本と米国現地の専門家にしっかりとご相談ください。

GTAC(ジータック)とは、株式会社幻冬舎総合財産コンサルティング(GENTOSHA TOTAL ASSET CONSULTING Inc.)の略称。出版社グループの強みを生かした最先端の情報収集力と発信力で、「中立」「斬新」なサービスを相続・事業承継対策からM&A、国内外の不動産活用といった手法を駆使し、顧客の財産を「防衛」「承継」「移転」するための総合的なコンサルティングを行う。編著・共著に『相続税をゼロにする生命保険活用術』『究極の海外不動産投資』『法人保険で実現する究極の税金対策』『スゴい「減価償却」』(いずれも幻冬舎メディアコンサルティング)など。GTAC公式サイトhttp://gentosha-tac.com/(写真は代表取締役の山下征孝)

著者紹介

連載米国中古不動産で償却メリットを狙える理由

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