米国不動産投資で発生する税金

前回は、なぜ米国不動産投資では大きな減価償却メリットが狙えるのか、その基本的な理由を述べました。今回は償却メリットを知るために、その前提条件となる不動産投資における日米の税制についてご紹介します。

「所有」「売却で発生する日米の税金

まず、米国不動産投資ではいつ、どんな税金がかかるのかを整理しておきます。米国不動産投資を行う場合、物件の購入時には税金は発生しません(不動産取引の各種コストは必要です)。
 
したがって、物件の「所有時」「売却時」にかかる税金を把握しておけばよいのですが、日本国内に居住している人の場合、海外の不動産であっても、そこから得られる賃料収入等については日本で申告し、納税する必要があります。
 
つまり、米国不動産の「所有時」には、①米国でかかる税金、②日本でかかる税金、そして「売却時」にも、③米国でかかる税金、④日本でかかる税金があるというわけです。そして具体的にかかる税金をまとめると次のようになります。
 
<所有時>
①米国でかかる税金
・固定資産税
・所得税(家賃収入に対して)
 
②日本でかかる税金
・所得税(家賃収入に対して)
 
<売却時>
③米国でかかる税金
・キャピタルゲイン課税
保有1年未満 → 短期キャピタルゲイン課税
保有1年以上 → 長期キャピタルゲイン課税
 
④日本でかかる税金
・譲渡所得税
5年以内 → 短期譲渡所得(譲渡所得の39.63%※)
5年超 → 長期譲渡所得(譲渡所得の20.315%※)
 
 ※譲渡所得税は復興特別所得税を含む。

外国税額控除を利用して二重課税を回避

もちろん、税金がかかるのはそれぞれ「黒字」の場合だけです。米国と日本における 収支と納税のイメージは次のようになります。
 
1.米国が赤字で、日本でも赤字の場合 →納税なし
2.米国が赤字で、日本では黒字の場合 →日本でのみ課税
3.米国が黒字で、日本では赤字の場合 →米国でのみ課税
4.米国が黒字で、日本でも黒字の場合 →両国で納税
 
ただし、上記4のケースでは、このままだと二重課税になってしまうため、「外国税額控除」の制度を利用することができます。海外で納税した外国の所得税については、日本で納める所得税から差し引き、残った金額を納税することができるというわけです。
 
たとえば日本での税額が100万円、海外での納税額が80万円であれば、日本での納税額は100万円-80万円=20万円となります。
 
次回は、上記を踏まえ、ケーススタディで具体的な償却メリットを解説します。

GTAC

GTAC(ジータック)とは、株式会社幻冬舎総合財産コンサルティング(GENTOSHA TOTAL ASSET CONSULTING Inc.)の略称。出版社グループの強みを生かした最先端の情報収集力と発信力で、「中立」「斬新」なサービスを相続・事業承継対策からM&A、国内外の不動産活用といった手法を駆使し、顧客の財産を「防衛」「承継」「移転」するための総合的なコンサルティングを行う。編著・共著に『相続税をゼロにする生命保険活用術』『究極の海外不動産投資』『法人保険で実現する究極の税金対策』『スゴい「減価償却」』(いずれも幻冬舎メディアコンサルティング)など。GTAC公式サイトhttp://gentosha-tac.com/(写真は代表取締役の山下征孝)

著者紹介

連載米国中古不動産で償却メリットを狙える理由

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