空室リスクの低減要因となる東京の「開発規制」の概要

前回は、東京のワンルームマンションの需要が高い理由を説明しました。今回は、東京の「開発規制」の動きについて見ていきます。

「開発規制」で需要に供給が追いつかない状況!?

東京の単身者人口は増えており、ワンルームマンションの需要も増加しています。しかし反対に、ワンルームマンションの供給は減少傾向にあります。

 

市場原理では、需要が増えているものに対しては供給も増えるのが普通です。しかし近年、ワンルームマンションの開発を規制する条例や指導要綱が東京で次々と制定されており、ワンルームマンションの需要に供給が追いついていないのです。

 

規制が強化されている理由のひとつが、入居者のマナー。残念なことですが、ほんの一部の入居者がゴミ捨てのルールを守らない、騒音を出す、自転車を駐輪スペース以外の場所に停めるなど、ワンルームマンションの入居者のマナーの悪さが問題視されています。

 

また、ワンルームマンションの入居者は20代、30代が多いため年少者や高齢者が少なくなり、地域の人口バランスが崩れるといった問題も指摘されています。こういった理由を背景として近年、ワンルームマンションの開発を規制する条例や指導要綱を改定する動きが東京各区で目立ってきています。

豊島区には「ワンルームマンション税」も

規制の内容は区によって異なりますが、ワンルームマンションを新築・増改築する場合、すべての住戸の面積を定められた面積以上にすること、一定割合の戸数・専有面積をファミリータイプにすること、管理人や管理システムの体制を強化することなどが柱になっています。

 

また、一定割合の戸数に年齢65歳以上の高齢者を居住させることを奨励している区もあります。

 

たとえば、港区は2009年4月から「単身者向け共同住宅の建築及び管理に関する条例」を施行しました。この条例は、1住戸の専有面積が37㎡未満の住戸が7戸以上ある共同住宅を対象としたもの(総戸数の4分の3以上を住戸専有面積50㎡以上としたものは除く)。

 

[図表1]東京のワンルーム開発機異性(抜粋)

 

このような共同住宅を新築したり、増改築や用途変更で対象となる共同住宅となった場合、商業地域以外ではすべての部屋の住戸専有面積を25㎡以上としなければなりません。

 

品川区では、2009年5月に「ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱」を制定しました。こちらも、最低必要な住戸専有面積の広さやファミリータイプの戸数の確保を定めています。

 

また、豊島区では1住戸の専有面積を20㎡以上とするよう定めるとともに、「狭小住戸集合住宅税」の制度を設けています。

 

これはワンルームマンション税ともいわれるもので、新築や増改築で専有面積が30㎡未満の住戸が9戸以上ある集合住宅をつくる場合には、1戸につき50万円の税を課すことになっています。専有面積30㎡未満の住戸が30戸あるワンルームマンションを建てるとしたら、50万円×30戸分のワンルームマンション税を事業主が払わなければならないのです。

 

他の区でも同じような条例・指導要綱が定められており、現在、東京23区のすべての区でワンルームマンションの開発に対してなんらかの規制が設けられています。

将来的には限られたマンションに入居者が集中する!?

全国的に見ても2008年以降、投資用マンションの供給戸数は減少しています。このような状況の中、規制が強化されている東京では、今後も、30㎡未満の部屋を中心としたワンルームマンションの供給が減ることは確実です。

 

[図表2]投資用マンション供給戸数の年次別推移(1995〜2009年)

 

一方、東京の単身者人口は今後も増えていくと予測されています。そうすると、どうなるか。限られたワンルームマンションを、入居希望の単身者が奪い合うような格好になります。投資という観点から見れば、規制が強化されているために、空室リスクが少なくなっているのです。

 

前述したように港区や品川区などでも他の区と同じように規制を強めていますので、こうした人気エリアになればなるほど、入居者が集中する、空室リスクが低くなる傾向が今後も高まるはずです。

本連載は、2010年9月24日刊行の書籍『デザイナーズマンション+3つの条件で成功する不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

「不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「国内不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載「デザイナーズ」+「東京」「駅近」「ワンルーム」で成功するマンション投資術

株式会社ヴェリタス・インベストメント 代表取締役

1972年生まれ。青山学院大学卒業後、不動産会社へ営業職として入社。25歳にして管理職に抜擢され、以後マネジメント業務に携わる。前職では会社のNo.2としてIPOに携わり、当時不動産業界では最短となる設立4年目での株式上場を果たす。2008年、株式会社ヴェリタス・インベストメント設立とともに代表取締役に就任。高いクオリティを持つデザイナーズマンションの開発・販売に、力を注いでいる。

著者紹介

デザイナーズマンション +3つの条件で 成功する不動産投資

デザイナーズマンション +3つの条件で 成功する不動産投資

川田 秀樹

幻冬舎メディアコンサルティング

将来の年金不安を解消するため、不動産投資による資産運用に注目が集まっています。 本書は株や定期預金、国債などのあらゆる資産運用のなかで、不動産投資がいかに有効かをリスクとリターンの観点から、初心者にもわかりやす…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧