金利が高くても「共済の住宅ローン」を併用すべき理由

前回は、公務員の不動産投資で大きな「レバレッジ効果」が狙える理由について説明しました。今回は、銀行より金利が高くても「共済の住宅ローン」を併用すべき理由を見ていきます。

ほとんどの銀行の住宅ローンが、1%を切る中で…

公務員にとって、不動産が最強の投資対象である理由はまだあります。それは共済を利
用できることです。皆さんのなかには共済から資金を借りて住宅を購入した人も多いのではないでしょうか。

 

以前は公務員が住宅を購入する際に、共済からその資金を借りるのが一般的だったようです。しかし最近は、銀行に比べ金利が高くなったので、住宅用としては借りる人が減ったと聞いています。たとえば、ほとんどの銀行の住宅ローン金利(変動金利)は1%を切っていますが、地方職員共済組合の場合、2.66%です。

 

しかし、これから不動産投資をしようとするケースでは、共済から住宅資金を借りてい
ることはデメリットとなりません。一般的に銀行が融資を行う際、その融資先によって金額の上限があります。

民間金融機関と共済の間で審査情報は共有されない!?

たとえば年収に対する返済額が35%以下といったものです。この場合、年収700万円で35年ローンなら次のような上限額になります。

 

700万円(年収)×35%=245万円
245万円×35年=8575万円

 

8575万円が融資の上限額になります。この上限額は、民間の金融機関であれば、ほぼ同じです。しかも、いったん融資が実行されれば、その情報は全金融機関で共有されます。

 

つまり、住宅ローンを組んだ後に投資物件を買おうとしても上限額によってどこの銀行でも審査が通らないということがあり得るのです。

 

ところが共済は、民間の金融機関とはまったくつながりがありません。したがって、共済でいくら住宅ローンを組んでいたとしても、銀行にその情報は伝わっていないので投資物件用の融資を受けられます。また、たとえ公務員であっても銀行によっては、低金利などを条件にある程度まとまった頭金を求められる場合があります。

 

その際に現金がなくても、共済を利用すれば資金調達が可能です。さらに民間の金融機関では通常、古くて現在の建築基準法には適合していない物件には融資をしてくれません。たとえ、非常に利回りが高く、お買い得な物件であってもです。

 

しかし、共済ならば融資可能なはずです。これらは、一般企業のサラリーマンでは決して享受できない大きなメリットです。

本連載は、2016年5月27日刊行の書籍『世界一わかりやすい「公務員」の不動産投資術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載公務員にしかできない不動産投資術

株式会社TonTon 代表取締役

1985年生まれ。通信関連会社に勤務した後、ファッションブランドを立ち上げ、若くして独立。その後、より深く社会のことを勉強するために広告代理店の営業マンになり、数多くの案件に関わる。その際、不動産投資のおもしろさに魅了され、2013年に不動産の売買などを扱う株式会社TonTonを設立。

著者紹介

世界一わかりやすい「公務員」の不動産投資術

世界一わかりやすい「公務員」の不動産投資術

今川 博貴

幻冬舎メディアコンサルティング

世間一般ではリストラや減給のない理想的な職業と思われがちな「公務員」。 だが「分限免職」という形でのクビが存在し、10年前と比べると給与は大幅に減少しているのが現実だ。そんな窮地から彼らを救うのが「不動産投資」で…

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