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連載9割は破綻!?売却できなくなる「ブラックマンション」とは?【第7回】

ブラックマンションとホワイトマンションの見極め方

中古マンション不動産賃貸管理組合修繕工事

ブラックマンションとホワイトマンションの見極め方

今回は、ブラックマンションとホワイトマンションを見極める方法をご紹介します。※本連載は、須藤桂一氏の書籍『忍び寄るブラックマンション危機とその回避法』(保険毎日新聞社)の中から一部を抜粋し、マンション管理に様々な問題を抱える、いわゆる「ブラックマンション」の概要と、ブラック化の回避方法を見ていきます。

「中古マンション」のほうが問題の見極めは容易

前回、マンションを購入する場合はまず「3つのP」といわれる「Place(立地)」「Price(価格)」「Plan(間取り)」を基本に考えるのが一般的だと説明しましたが、具体的に何をしたらブラックマンションを避けることができるのでしょうか。

 

それには、事前に「管理組合の意識が高く、理事会が活発に活動している」「マンション内のコミュニティがきちんと形成されている」「居住者に問題児がいない」というような情報を得て、そこで判断すればいいわけです。

 

実は、新築マンションにはこうした情報がありません。筆者たちのようなプロでも、新築マンションがブラックマンションなのか、反対に諸条件が整っている「ホワイトマンション」なのか、ということは判断できません。

 

というのも、新築マンションでは管理組合は設立されたばかりで活動実績もないですし、居住者は引っ越してきたばかりでコミュニケーションもなく、誰が問題児なのかということもわからないからです。

 

その点、中古マンションはこうした情報が満載です。そのマンションがブラックマンションなのか、ホワイトマンションなのか、ということが事前にリサーチできる状況にあるわけです。

 

今は情報が価値を生む時代です。新築では情報収集できないことも、中古マンションでは簡単に情報を得ることができます。もしこれから購入を考えるのであれば、マンションを選ぶ際の選択肢として、「3つのP」や建物の設備などの条件以外に、このような点もぜひ重視することをお勧めします。

訪問先のマンションでは「掲示板」を必ずチェック

一方のホワイトマンションについても説明しておきましょう。

 

ここでも、ポイントは「3つのP」や建物の設備などではなく管理組合にあります。まずは「長期修繕計画が破綻していないこと」が大切です。

 

また、「管理組合がきちんと機能していて、専門委員会なども盛んに活動している」「しっかりしたコミュニティが形成されている」「管理会社とも本質的なところで良好な関係を結べている」というようなマンションはホワイトマンションと呼んでいいと思います。

 

マンション全体から見れば少数派ではありますが、「そこなら居住者間の関係もよく、大きなトラブルに巻き込まれる恐れもなさそうだし、きっと資産価値も下がることがないだろう」と思わせるようなマンションは実在し、私自身が購入したい、住んでみたいと思えるマンションもあるのです。

 

すべての面において100点満点というマンションはありませんが、ホワイトマンションにはきらっと光るものを感じさせるところが多いものです。本やインターネットだけの情報に頼らず、気になるマンションがあれば、直接足を運んでみるといいでしょう。

 

その際、訪問先のマンションで掲示板をチェックしてみてください。管理組合やコミュニティの活動が盛んなところは、掲示板にさまざまな情報が出ているものです。

 

反対に、何カ月も前に掲示期限の切れている掲示物が、いつまでも掲示されたままになっていたり、エントランスやポスト周りがなんとなく薄汚れた感じになっているようなマンションは、管理が行き届いていないことに加え、管理組合がそういうところに気を配っていないことの証ですので、それも判断材料のひとつになるでしょう。

 

また、そうしたホワイトマンションになかなか出合えなくても、自分のマンションをホワイトマンションに変えていけばいいのです。他人任せではいけません。ぜひ、本連載を読んでいただいているあなたが中心になって、ホワイトマンションを目指して活動を進めていただきたいと思います。

 

 

イラスト=田中マコト 

本連載は、2015年4月21日刊行の書籍『忍び寄るブラックマンション危機とその回避法』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

須藤 桂一

株式会社シーアイピー 代表取締役社長

1986年、関東学院大学工学部建築学科卒業後、神奈川県の総合建設会社へ入社。1988年、父の経営する塗装工事会社入社。1989年、マンション大規模修繕工事請負業務を開始。1992年、大規模修繕工事における「調査・診断・設計・監理」業務参入。1996年、CM(コスト・マネージメント)方式工事費削減支援サービス開始。1999年、株式会社シーアイピー設立。CM業務を始めとした、マンション管理組合のコンサルティング業務に特化するため法人設立。2000年、PM方式管理費削減支援業務を開始、現在に至る。
「ホンマでっかTV」(日本テレビ)、「ワールドビジネスサテライト」(テレビ東京)などのテレビ番組や雑誌メールマガジンなどで、マンションオーナーが抱える家庭経済の危機を訴え続けている。

株式会社シーアイピー:http://www.cip.co.jp/company/
運営WEBサイト「みんなの管理組合」:https://みんなの管理組合.com/

著者紹介

連載9割は破綻!?売却できなくなる「ブラックマンション」とは?

忍び寄るブラックマンション危機とその回避法

忍び寄るブラックマンション危機とその回避法

須藤 桂一

保険毎日新聞社

金融破綻、年金破綻、そしてマンション破綻、著者はこの3つを「日本の三大破綻」と位置付けている。高すぎる管理費が修繕積立金を圧迫するなか、人口が減少していくニッポンで地方のマンションは資産価値を保ち続けることがで…

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