新築物件は家賃の下落率が高く、利益に影響を与える

次は、物件の築年数、保有年数ごとの購入と売却についてみてみます。

●新築の物件新築

プレミアム家賃（相場家賃より1割から2割アップ）での入居となるので、運用する中で家賃の下落幅が大きくなり、築10年までで家賃が1割ほど低下します。そのため、その下落幅を見越して出口を選定する必要があります。

例を挙げてみましょう。

利回り7.5％、家賃8万円、年収576万円、練馬の6世帯木造アパートを金利1.5％の30年ローン、7680万円で購入したお客様がいました。5年後に売却しようとしたときに、家賃が7万5000円に下がっていると想定すると（新築の約6％下落）、年収540万円となります。

一方、返済は月21万3333円ずつ、60カ月では1280万円進むものの家賃下落が大きく、購入金額と同額で売却したとしても540万円÷7680万円＝7.03％となり、利回りは低下しています。

さらに、取得経費と売却経費と元本返済を加味して利回りを計算すると、540万円÷（7680万円＋768万円〈取得費〉＋230万円〈売却経費〉－1280万円）＝7.3％となります。多少売却利回りは上がりましたが、5年では購入時と同じ7.5％の利回りで売却できないということになります。

10年後の売却を考えた場合、家賃は7万2000円まで下がっている（新築時の10％減）と考えられますので、518万4000円の年収とします。120カ月時点では、元本返済は2187万2194円進んでいます。

利回り7.5％で売却する場合は、518万4000円÷7.5％＝6912万円となります。このとき残債は5492万7806円ですので、売却益は6912万円－768万円（取得費）＋230万円（売却経費）－5492万7806円＝421万2194円となります。

10年後に売却しようとした場合、利益は出ますが、投資総額に対して約5％の利益にすぎません。

原因として、新築は建物工事業者の利益が上乗せされていることと、新築プレミアム賃料の下落率に影響されることが挙げられます。そのため、あまりお薦めできません。

家賃の下落が小さく売却もしやすい築10年未満の物件

●築10年未満の物件

この築年数では、新築プレミアム家賃から1割ほど低下しています。

新築で購入した大家さんは、最大でも25～30％程度しかローン返済できていないということが多く、そのため、売却利回りは低めに設定されているケースが大半です。ただし中古とはいえ、まだまだ修繕も少なくて済むため、安く買える可能性があります。

また、木造であれば耐用年数22年に対して残12年、RC造であれば30年やそれ以上での融資が可能ですので購入がしやすく、金利の安い金融機関を選択できるというメリットがあります。

ただ、現在の入居者の家賃が新築プレミアム並みである場合、家賃下落が大きいため、退去の際に募集家賃が5～10％下がってしまったということがないように注意が必要です。

ただし通常の相場家賃である場合は、年間の家賃下落は1％程度みておけば問題ないでしょう。

新築の項で解説した練馬の物件が築10年と想定すると、利回り7.5％、家賃7万2000円、年収518万円、練馬の6世帯アパートを金利1.5％の25年ローン、6900万円で調達したとします。

5年後に売却しようとしたときに、築10年～15年の場合、家賃下落はほとんどないため518万円の年収で計算をしてみます。

返済は月19万7337円進み、60カ月では1219万6387円返済。購入金額と同額にて売却をした場合、賃料は下がらないので利回りは低下せず、1219万6387円（元本返済金額）－取得経費＋売却経費（6900万円×13％＝897万円）＝322万6387円がそのまま売却利益となり、60カ月の保有期間中のキャッシュフローもまたそのまま利益となります。

また、築10年までの物件は大規模修繕を実施せずに済むことも多く、売却がしやすいというメリットがあります。