「物納戦略」で貸宅地を処分する方法

前回まで、問題地の典型例である貸宅地の処分方法として「等価交換」などを見てきましたが、戦略的に「物納」を活用する方法もあります。今回からは、この物納戦略をみていきましょう。

物納は簡単には認めてもらえないが・・・

貸宅地を効果的に処分する方法としては、物納制度を利用する〝物納戦略〞もあります。要は、相続税を支払うために、貸宅地を物納してしまうわけです。

 

もっとも、現在、物納はそう簡単には認めてもらえない状況にあります。したがって、ただ貸宅地を物納申請するだけでは、国に全く相手にしてもらえないでしょう。ことに、十分な現預金や収益力のある賃貸物件を持っているような場合には、まず間違いなく拒絶されるはずです。

 

たとえば、相続税が3億円かかるような場合、仮に預金1億円と、毎年1000万円の収益を上げられるマンションを保有していれば、「1億円は預金からお支払いください。残りの2億円は、毎年、マンションからの収益で1000万円ずつ分納していけば20年で返せますよ。だとすれば、物納の必要はありませんね」と言われ、物納は許可してもらえません。

 

そこで、物納申請を認めさせるためには、現預金を減らしておき、また収益物件があるのであれば、子どもたちに生前贈与しておくなどして、その収益力を下げておくことが必要となります(下図参照)。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

このようにして、「現金もありませんし、分割払いも無理です」といえるような状況を事前に作り上げられれば、〝お荷物〞の貸宅地を物納の形で国に引き取ってもらうことが可能となるはずです。

相続財産の分割方法に工夫が必要となることも

この物納戦略は、貸宅地だけでなくそのほかの不要な土地についても利用可能ですが、ケースによっては、相続財産の分割方法に工夫をこらすことが必要となるでしょう。

 

たとえば、甲が亡くなった後、その相続財産を配偶者のA、子どものB、Cが相続したとしましょう。なお、B、Cはそれぞれごく普通のサラリーマンで、年収はいずれも500万円と仮定します。相続財産の額は10億円で、そのうち現金が1億円、残りは不動産です。このような相続財産の構成比は、前述のように都市農家ではよく見られる一つの典型例です。

 

不動産の中には、毎年500万円のキャッシュフローを生み出す収益性の高いアパートと、毎年50万円程度の所得しかもたらさない低収益の貸宅地が複数含まれていました。そして遺産分割の結果、Aは50%(5億円)、Bは30%(3億円)、Cは20%(2億円)相続することになりました。

 

ここでポイントとなるのは、「現金1億円を、A、B、Cのうち誰に相続させるべきか」という点です。

 

結論からいえば、貸宅地を物納することを考えるのであれば、配偶者であるAに相続させるべきです。具体的には、現金1億円と4億円分の不動産をAが、残りの5億円分の不動産をB、Cが3対2ずつ相続するわけです(Bの相続した不動産には貸宅地のほか収益性の高いアパートが含まれていましたが、Cは貸宅地しか相続しませんでした)。

 

なぜ物納戦略を行う上で、1億円を配偶者に相続させることが必要になるのでしょうか。その理由は、この場合に各相続人が負担する相続税の金額と関係があるのですが、そちらは次回説明します。

本連載は、2014年1月31日刊行の書籍『相続財産を守りたければ不要な土地は片付けなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載地主の相続財産を守る、土地の「片付け方」

小池税理士事務所 所長・税理士

1978年早稲田大学法学部卒業。大学卒業後、興亜火災海上保険(当時)入社。1980年に退職し、石川税理士事務所に入所。1981年日商検定2級に合格。1987年税理士試験合格(簿記、財表、法人税法、所得税法、相続税法)。1989年石川税理士事務所 副所長就任。1994年同所を退職。1995年東京都町田市に小池税理士事務所開業。同年横浜市緑区に事務所を移転。現在に至る。開業以来、農家を中心とした地主の相続税申告を多数手掛ける。事前対策の必要性を痛感し、「家を守る」という観点から、相続の事前対策により重点を置いて活動している。

著者紹介

相続財産を守りたければ 不要な土地は片付けなさい

相続財産を守りたければ 不要な土地は片付けなさい

小池 誠一郎

幻冬舎メディアコンサルティング

大増税時代を目前に控え、地主の頭を悩ませる相続の問題。特に深刻なのが、かつて都市近郊で農業を営んでいて広大な土地を有している地主の方です。先祖代々農業を営んできた地主の方は、土地を手放すことへの後ろめたさがあり…

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