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連載「土地持ち専用」の相続対策~不動産の整理編【第4回】

資産の組換えで借地権・底地問題を解消する方法

借地権底地固定資産税

資産の組換えで借地権・底地問題を解消する方法

今回は、借地権と底地の整理方法をいくつか見ていきましょう。※本連載は、株式会社フジ総合鑑定の代表取締役・藤宮浩氏と、税理士・髙原誠氏の共著、『日本一前向きな相続対策の本』(現代書林)の中から一部を抜粋し、不動産を相続する際に知っておくべきこと・実践するべきことをご紹介します。

地代が固定資産税の額を下回ると資産が減ってしまう!?

底地を複数所有し、不動産所得の収支が全体で黒字になっている場合、底地ごとの賃貸借の収支まで確認されている方は少ないかもしれません。

 

 

また、一筆の土地に複数の底地が存在する場合には、各底地の固定資産税額を適切に考慮するのも大変です。しかしながら、万が一、地代が固定資産税の額を下回っていたとしたら、借地権者に地代補助しているのと同じことで、大切な資産の目減りにつながります。

 

このことからも、賃貸借契約書の整備を行い、底地ごとに地代や契約期間の管理を行う必要があると言えます。

借地権・底地を整理することで節税にもつながる

借地権・底地問題を解消するためには、次の方法が挙げられます。借主・地主双方の希望と実情に合う方法を選んで、早めに対策を取ることが、安心と実益を手に入れる近道です。収益性の低い底地の売却等をし、他の優良資産に組み換えれば、相続税の節税にもつながります。

 

①底地の売却

 

借地権者に底地の権利を買い取ってもらう方法です。借地権者にとっては、土地が完全所有権となれば資産価値が高まり、建替え等も自由にできることとなります。

 

したがってメリットが大きく、地主にとっても、底地を単独で第三者に売るよりも高い価額で売却できる可能性が高いでしょう。このため、利用されることが最も多い借地関係の解消方法です。

 

借地権者に購入資金がない等の理由により借地権者への売却が困難な場合には、売却金額が低くなってしまいますが、底地買取業者等に売却する方法もあります。

 

②借地権の買戻し

 

借地権を買い取り、借地契約を解除する方法です。借地権がなくなることで、土地の評価額や担保価値は大幅に上昇します。借地権者側に相続が発生したタイミング等で交渉すると、円滑に運ぶことがあります。

 

③一体売却

 

土地所有者は底地の権利、借地権者は借地権付建物を、第三者に一体売却する方法です。第三者は完全所有権の土地建物を購入することになるため、底地の権利や借地権をそれぞれ単独で処分するよりも高い価額で売却できます。売却金額は双方で分け合います。

 

④等価交換

 

敷地を分割して、借地権と底地の権利を等価で交換することで、互いに土地の完全所有権を取得する方法です。ある程度、敷地面積が広い場合に有効です。ただし、借地権者は建物の解体・新築費用等が必要となる場合もあります。

藤宮 浩

フジ総合グループ 株式会社フジ総合鑑定 代表取締役
不動産鑑定士

埼玉県出身。平成7年宅建試験合格、平成16 年不動産鑑定士試験合格及び登録、平成24年ファイナンシャル・プランナー(CFP)登録。
「株式会社フジ総合鑑定」の代表取締役であり、23年間で3,000件以上の相続税申告・減額・還付実績を持つ「フジ総合グループ」の代表。
雑誌『家主と地主』、大家さんのためのフリー・マガジン『オーナーズ・スタイル』誌等に、「不動産鑑定士から見た相続税の現場」に関するコラムを連載しているほか、各企業からの要請により、年間50本を超えるセミナー・講演活動も行っている。
主な著書に『あなたの相続税は戻ってきます』『土地持ち喜寿・米寿世代のための 日本一前向きな相続対策の本』(以上、現代書林)などがある。

フジ総合グループWEBサイト:http://fuji-sogo.com/

著者紹介

髙原 誠

フジ総合グループ フジ相続税理士法人 代表社員
税理士

東京都出身。平成17年税理士登録、平成21年ファイナンシャル・プランナー試験(AFP)合格。
平成18年、相続税のセカンド・オピニオン業務の第一人者である、税理士・吉海正一とともに「フジ相続税理士法人」を設立。年間400件を超える相続税の申告・減額・還付業務を取り扱う。「フジ総合グループ」内に設立された、「NPO法人相続手続きサポートセンター」の監査役でもある。
雑誌『経理ウーマン』『日経マネー』『プレジデント』等、多数の刊行物への寄稿・取材協力を行うほか、年間40本を超えるセミナー・講演活動も行っている。
主な著書に、『あなたの相続税は戻ってきます』『土地持ち喜寿・米寿世代のための 日本一前向きな相続対策の本』(以上、現代書林)などがある。

フジ総合グループWEBサイト:http://fuji-sogo.com/

著者紹介

連載「土地持ち専用」の相続対策~不動産の整理編

日本一前向きな相続対策の本

日本一前向きな相続対策の本

藤宮 浩・髙原 誠

現代書林

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