道路に接していない土地の評価方法

前回は奥行きが長い土地や短い土地の評価について考えました。今回は道路に接していない土地の評価方法(無道路地補正)について見ていきましょう。

道路と接していても無道路地となるケースも

道路に接していない土地には、建物を建てることはできません。このような無道路地は、売却しようと思っても買い手はなかなか見つかりませんし、見つかったとしても近隣の土地と比較して大幅に安い価格でしか売却できないので、相続税評価額も減額することが認められています。

 

また、道路に接していても無道路地となる場合があります。建築基準法では、「道路に2メートル以上接していない土地には建物を建てることができない」としています。ですから、道路に接していたとしても接する土地の幅が2メートル未満の場合や、そもそも、その道路が建築基準法上の道路として認められていない場合は、無道路地として相続税評価額の減額の対象となるのです。

 

無道路地の相続税評価額を計算する際には、次のように行います。下図の土地Bのような、道路に接していない100平方メートルの土地があったとします。この場合、建築基準法の規定を満たすように2メートル幅の通路が道路に接していると仮想します。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ただし、2メートル幅の通路は、自分の土地ではありませんので、その部分の土地を購入したとして、その購入価格を相続税評価額から差し引くのです。

 

実際に計算してみましょう。道路の路線価が20万円で土地の面積が100平方メートルであれば、道路に接している土地Aは2000万円の相続税評価額になります。無道路地の土地Bは不整形地補正、間口狭小補正などを適用後、そこから通路部分の購入費用を差し引くので、相続税評価額はおおむね1000万円くらい(仮想道路の長さにより評価は変わります)まで減額できると思います。

 

しかし考えてみてください。道路に接していないこの土地を売却しようと考えたとき、 1000万円で買い手が見つかるでしょうか。このような形で通路を購入することができれば、売却できるかもしれませんが、それができるなら、すでにそうしているはずです。できないために無道路地になってしまっているのです。

 

このケースの無道路地は、後述する通達の矛盾の一つで、通達の評価額が市場価格になっていないと筆者は考えています。

建築基準法上の道路でないケースも要注意

では、下図のようなケースはどうでしょうか。幅3メートルの道路に接している土地の場合です。幅3メートルの道路が建築基準法上の道路であればセットバックをすれば、建物を建てられるようになります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

問題は、幅3メートルの道路が建築基準法上の道路ではなかった場合です。この場合、この土地には、建物を建てることができません。つまり、無道路地となるのです。そうすると前述の無道路地と同じ方法で評価することになり、相続税評価額はおおむね1000万円程度と考えられます。

 

しかし、このような土地の場合、建築基準法の道路ではなくても、その土地に通じる通路がありますし、すでに過去の違反建築で家が建っている場合があります。その場合、建て替えはできなくても、増改築は可能です。となると、1000万円で売却できる可能性は高いでしょう。

 

以上の二つの土地が同じ相続税評価額になるのは矛盾していますが、通達ではそこまで考慮されていません。

 

[通達]
20─2 無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき20《不整形地の評価》の定めによって計算した価額からその価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価する。この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法(昭和25年法律第201号)その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件(以下「接道義務」という。)に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額(路線価に地積を乗じた価額)とする。

 

(注)
1 無道路地とは、道路に接しない宅地(接道義務を満たしていない宅地を含む。)をいう。
2 20《不整形地の評価》の定めにより、付表5「不整形地補正率表」の(注)3の計算をするに当たっては、無道路地が接道義務に基づく最小限度の間口距離を有するものとして間口狭小補正率を適用する。

本連載は、2015年7月1日刊行の書籍『相続税から土地を守る生前対策』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載相続税対策のための土地の正しい「評価」術

税理士 一級建築士 宅地建物取引主任者

ハウスメーカーで約20年間営業職に従事し、地主向けの土地活用ノウハウを積み上げる。業務の中で、相続税申告の際に税理士が適正な土地評価を行えず、不当に相続税が高くなってしまうという事実を知り、自らの力で地主を救うべく税理士資格を取得し独立。以来、首都圏を中心に数多くの地主の土地相続をコンサルティングしてきた。不動産の専門知識に基づいた土地評価に強みを持ち、他の税理士からの依頼も含め約2000カ所の評価を経験。数千万円単位の評価減を達成したケースも多数あり。

著者紹介

相続税から土地を守る生前対策

相続税から土地を守る生前対策

下坂 泰弘

幻冬舎メディアコンサルティング

税制改正により、土地を失うリスクは飛躍的に増大しました。地主の方にとって相続税対策は深刻な問題です。そのため、さまざまな相続税対策をしている方も多いですが、その対策には大きなリスクを伴うものもあります。 相続税…

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