立地や建物の価値を見極めやすいのは「マンション」

一般的に一戸建てよりマンションのほうが、売る、貸すともにしやすいといわれています。それはなぜでしょうか。

答えは「マンションは便利な立地に建っている」「買って安心な建物かどうかの判断が比較的つきやすい」からなのです。前述したように住宅の価値は8割がた立地です。大都市、地方都市に限らず、マンションは利便性の高いところに建てられます。

半面、一戸建てはバス便を使用したり、住環境のよい郊外に建つ傾向があります。

中古住宅の買い手、借り手は、おおむね20～40代の夫婦共働きで、子どもが小学校入学前というファミリー世帯や夫婦のみ世帯が主流です。大都市では30〜40代の単身世帯も含まれます。こうした方々は多忙なため、少しでも通勤時間が短縮できて、買い物などの日常生活が便利なところに住みたがります。

このようなことから、都心の便利なところに建つマンションは活用度が高く、地方の郊外部にあり、若い人が移り住まない地域の一戸建ての有効活用にはひと苦労ありそうです。

古ければ古いほど有効活用がむずかしい「一戸建て」

空き家は昭和55年以前に建てられた築35年超の古いものが全体の2/3を占めています（平成25年住生活総合調査）。

「売る」ときに、築年数はどのような影響を及ぼすのでしょうか。まずは、価格です。一戸建ての価格は土地代と建物代で成り立っていますが、築年数により木造の建物の評価は変わります。新築を100とすると、築3年でも70、築10年超では50、築25年超では0と見なされ、土地のみの評価となってしまいます。

また、歳月をかけ、丹精して育てた樹木や立派な灯篭や池のある素晴らしい庭であっても残念ながら、よほどのことがないと売り出し価格に反映されないのが一般的です。

また、昭和56年以前に建てられた築34年超の一戸建て、マンションは、現在とは異なる耐震基準で建てられていて、地震に強くはありません。こうした物件も阪神淡路大震災、東日本大震災以降、敬遠されるようになってきました。

「貸す」場合も、築25年超の家は水回りや床・壁が劣化し、汚い、使い勝手が悪いという理由で、リフォームの必要があります。

古くても価値の高い家とは？

親の家の築年数が25年超という方は、売る、貸すともに、ひと苦労ありそうです。と、ここまでは不動産業界での常識。しかし、家は個別性が高いものなので、この常識に当てはまらないことも多々あります。

たとえば、築25年の一戸建ての建物評価は一般的には0ですが、よい材料で堅牢に建てられていて、メンテナンスもきちんとほどこし、丁寧に住んでいたら築10年程度の家とほとんど変わらないものもあるでしょう。そうした家については、プラスの建物評価に挑戦することをおすすめします。

私の例で恐縮ですが、親の家は築30年を超えていましたが、建物の傷みはほとんどなく、使われている木材も今では手に入りにくい希少なものでした。私は不動産会社が提示してきた査定額に1割強高い価格で売り出すことにしました。幸い、気に入ってくださる方がいて、無事売却できました。