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連載「広大地評価」「小規模宅地等の特例」を活用して相続税をビックリするほど安くする方法【第4回】

「二方路」や「貸し駐車場」の土地の相続税評価額を下げる方法

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「二方路」や「貸し駐車場」の土地の相続税評価額を下げる方法

今回は、「二方路」になっている土地や、一部が「貸し駐車場」になっている土地での相続税評価額を下げる方法についてみていきます。 ※本連載は、税理士・岡野雄志氏の著書、『土地評価を見直せば相続税はビックリするほど安くなる』(あさ出版)の中から一部を抜粋し、「広大地評価」「小規模宅地等の特例」の特徴、活用のメリットなどを紹介します。

「二方路の土地」は遺産分割の仕方を工夫する

前回に引き続き、土地の分割の仕方によって評価額を下げる方法を見ていきましょう。

 

下記図表1の図①をご覧ください。このように2つの道路に挟まれた広大な土地があるとします。

 

[図表1]二方路の土地は開発時を想定して考える

 

2つの道路に面している土地のことを「二方路」といいます。注意しなければならないのは、二方路の土地は、1つの道路にしか面していない土地よりも使い勝手がよくなるため、土地の評価額は高額になってしまいます。

 

また、広大地の評価をするためには、新たに開発道路を新設する必要性がなければなりませんが、いくら広大な土地といっても2つの道路に面していると、「さらに道路を新設する必要はない」とみなされてしまう場合があります。

 

そこで、上記図表1の図②をご覧ください。土地を分割し、相続人AとBがそれぞれの土地を相続することにしました。これにより、どちらの土地も一つの道路のみに面した土地となるため、二方路による相続税評価額の加算を免れることができます。

 

そして、分割の際に、Bの相続した土地が開発許可面積を上回るように分けることで、Bの土地について戸建分譲の開発を想定した場合、奥の画地のために開発道路を新設する必要が出てきます。

 

この結果、Bの土地に関しては広大地の条件②も満たすことができ、広大地評価で減額をすることもできます。

 

ただし、分割後の土地が現実の利用状況を無視していたり、通常利用できないほど小さな面積に分割するなどといった場合、「不合理分割」とみなされ、分割が相続税評価上、考慮されない場合がありますので気をつけなければなりません。

利用していない「貸し駐車場」は自宅敷地と合わせる

相続税の評価上は、取得者、地目、利用区分ごとに分けて評価します。

 

下記図表2の図①をご覧ください。このように、自宅と貸し駐車場の土地が隣り合っている場合、地目が異なるため、別々の土地として評価します。しかし、このままでは、自宅の土地も駐車場の土地も、どちらも広大地の条件の開発許可面積(目安:三大都市圏で500㎡以上)には届きません。

 

[図表2]貸し駐車場は引き払ってもらう

 

そこで、もし駐車場の面積と自宅の面積を合わせた際に、開発許可面積を上回るようであれば、生前に貸し駐車場をやめて、自宅の一部にしておくのも1つの方法です。

 

貸し駐車場の収入で得られる金額よりも、土地の評価減によって節税できる相続税額のほうが大きくなるケースが多くあります。

 

貸し駐車場の収入よりも評価減の節税額のほうが大きい場合は、貸し駐車場を持ち続けることはおすすめできません。そのため、事前にきちんと試算をして判断することが大切になります。

 

[図表3]広大地評価を行うための3条件

本連載は、2015年12月23日刊行の書籍『土地評価を見直せば相続税はビックリするほど安くなる』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

岡野 雄志

岡野雄志税理士事務所 所長 税理士

相続税専門の税理士。早稲田大学商学部卒業。2005年、横浜市に事務所を設立。開業以来、相続税還付や申告、対策など相続税関連の案件を600件以上手がける。全国各地で332件以上の相続税還付に成功。2014年12月『納めてしまった相続税が驚くほど戻ってくる本』(あさ出版)を出版。2015年2月に新横浜駅の事務所に移転。

著者紹介

連載「広大地評価」「小規模宅地等の特例」を活用して相続税をビックリするほど安くする方法

土地評価を見直せば相続税はビックリするほど安くなる

土地評価を見直せば相続税はビックリするほど安くなる

岡野 雄志

あさ出版

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