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連載任意売却物件の魅力と投資法【第13回】

購入した任意売却物件をリフォームする最適タイミングとは?

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購入した任意売却物件をリフォームする最適タイミングとは?

前回は、任売物件を相場よりも高値で売却するコツについて説明しました。今回は、投資用不動産の「表面利回り」を変えることができるリフォームのタイミングについて見ていきます。

どんな収益を狙うかで変わるリフォームのタイミング

リフォームをするなら転売のタイミングに合わせるのが賢い、といったことを前回で指摘しましたが、あらかじめ入居者がいる場合などは、リフォームのタイミングが難しいところです。入居者がいる間はリフォームできませんし、逆にはじめから賃借人がいない場合は、どの程度のリフォームをして賃借人を募集すればいいのか、あるいは思い切ったリフォームをして、即座に転売してしまう方法もあるわけです。

 

このあたりの判断は非常に難しいところですが、少なくとも購入前にインカムゲインでいくのか、キャピタルゲインでいくのかを決めて、そのうえでリフォームの大体のタイミングを決めておく必要があります。

 

というのも、賃借人が継続して入居している間はリフォームができませんから、賃借人が出ていくまで待たなければならないわけです。ところが、収益不動産の投資には「譲渡所得税」「減価償却」「ローンの返済期間」という転売のタイミングに関わる三つの要素を考慮に入れる必要があります。

 

そういう意味では、リフォームを実施してキャピタルゲインを目指すのであれば、最初から賃借人のいない物件を探したほうがいいのかもしれません。あるいは、賃借人が出ていくのをじっと待ち続けられるだけの余裕のある「キャッシュフロー」を確保しておく必要があります。

 

そのうえで、リフォームをする場合には、何をどんな形でリフォームするのかを前もって準備しておくといいでしょう。そのためには、事前にリフォームをしてくれるリノベーション業者をあらかじめ探しておくといいかもしれません。

費用は格安だが、効果的なリフォームも存在

リノベーション業者にはかなりばらつきがあり、信頼できる業者を不動産会社などから、あらかじめ紹介してもらっておくのもいいでしょう。こうしたリノベーションのことなども考えると、最初の物件に関しては自宅の近くなど、自分に土地勘があって、たまには見に行けるような距離にある物件のほうがいいのかもしれません。

 

ちなみに、リフォームにも格安で、効果的なリフォームというのがあります。たとえば「壁紙を一新させる」だけで、室内の様子は大きく変貌します。リフォームは、投資用不動産の「表面利回り」を購入後に変えることができる、数少ないチャンスです。そのためには、優れたリフォーム会社を探すことなども重要になってきます。

 

リフォームの具体的な方法やリフォーム会社の探し方などについては、本連載でこれから紹介していきますが、投資用不動産にとってリフォームは戦略上の大きなポイントになると思ってください。

本連載は、2014年10月10日刊行の書籍『任意売却物件ではじめるローリスク不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

安田 祐次

丸の内AMS株式会社 代表取締役 一般社団法人 全日本任意売却支援協会 代表理事

1967 年生まれ、大阪市立大学大学院 創造都市研究科修了。現在、丸の内AMS株式会社代表取締役。一般社団法人 全日本任意売却支援協会代表理事の肩書を持つ。首都圏、関西圏を中心に年間1200 件を越えるローン破綻者からの相談を解決に導いている、任意売却を専門に取り扱う不動産のプロ。ローン破綻者の住み続けたい要望に応えるための、任売リースバック社債で投資家と債務者をつなぎ合わせる手法での実績が多い。また、不動産会社に任意売却の方法をセミナー等で伝え、任意売却の啓蒙活動も積極的に行っている。報道ステーション、ワールドビジネスサテライト、報道特集などメディア出演多数。著書に『住宅ローン無理して払うな!』(早稲田出版)、『お客様に喜んでもらえる不動産会社のつくり方』(風詠社)がある。

著者紹介

連載任意売却物件の魅力と投資法

任意売却物件ではじめる ローリスク不動産投資

任意売却物件ではじめる ローリスク不動産投資

安田 祐次

幻冬舎メディアコンサルティング

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