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連載年収1000万円から始める「アパート事業」による資産形成入門【第25回】

不動産物件の選定時に重要な「変えられない」要素とは?

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不動産物件の選定時に重要な「変えられない」要素とは?

前回は、収益用不動産の種類について説明しました。今回は、物件を選定する際に重要となる、「変えられるもの」と「変えられないもの」という基準について見ていきます。

不動産には「後から変更が効かない要素」が多くある

物件を選定する際に重要なことは、「変えられるもの」と「変えられないもの」という基準でその物件の良し悪しを判断することです。

 

下記図表のように、物件の持つ特性を「変えられるもの」と「変えられないもの」に分類し、「変えられないもの」に関して慎重に検討していくことが重要となります。

 

 

たとえば、「この物件をもっと駅に近いところに変えよう」とか「隣の家をどかして日当たりを良くしよう」などと、物件を買った後に考えたとしても、現実的には対応することはできません。これはどんなにお金をかけても、不動産特有の変更がきかない要素なのです。

 

だとするならば、この「変えられないもの」がアパート事業を事業として成立させるための要素を満たしているかどうかを判断することが、物件選定の決め手となります

 

たとえば、駅から遠いファミリー向けの物件で駐車場が近隣も含めて確保できなければ、アパート事業として成立する要素を満たしているとはいえません。この場合、「駐車場の確保」は、「変えられない要素」です。

物件のチェックは「変えられないもの」を基準に

一方の、「変えられるもの」はどうでしょうか。

 

設備の古さや外壁の色などは、後からいくらでも変えることができます。「外壁が汚いから黄色に塗り替えよう」「キッチンが古くなったからシステムキッチンを入れよう」といったことはお金の問題です。費用はかかるにしても(その費用を見込んで利回りを計算することは重要)、物件の運営において致命的なことにはなりません。

 

「変えられないもの」がアパート事業を行うにあたって基準を満たしているか、という観点で物件をチェックしていくとわかりやすいのです。

 

ただし、「変えられないもの」の判断基準は物件によって異なります。たとえば、ワンルームであれば駅から30分では成り立たないという判断になりますが、ファミリータイプで駐車場がある物件では駅からの距離は致命的にはなりません。つまり、立地という「変えられないもの」の判断が物件ごとに違うということです。

本連載は、2012年6月27日刊行の書籍『年収1000万円から始める「アパート事業」による資産形成入門 [改訂版] 』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
本書は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資の成功を保証するものではなく、本書を用いた運用は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本書の内容に関して運用した結果については、著者及び幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。

大谷 義武

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

連載年収1000万円から始める「アパート事業」による資産形成入門

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大谷 義武

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