新築ワンルーム/タワーマンション投資には「注意」すべき理由

今回は、不動産投資として人気のある「新築ワンルームマンション投資」「タワーマンション投資」の留意点について見ていきます。※本連載は、不動産コンサルタントとして活躍し、自身も賃貸経営を行っている山口智輝氏の新刊で、2015年11月に刊行された『大家業を引き継ぐあなたへ』(セルバ出版)の中から一部を抜粋し、大家業の引き継ぎを成功させるノウハウなどをご紹介します。

借入金の減少より物件価値の減少のほうが早い!?

「将来の年金代わりに東京の新築ワンルーム区分マンションを買いませんか」――地方にいても、営業の電話がかかってきます。即答でお断りしますが、結構買っている人がいるみたいです。借入で購入するので、キャッシュフローがマイナスになり、自己資金すら返済が終わる30年後にしか回収できないので、投資として成り立っていません。

 

「損益通算して、所得税の節税になり、完済後には年金代わりになります」ということですが、30年間持出しを続けると、かなりのマイナスになっています。さらに、借入金の減少より物件価値の減少のほうが早い傾向があるので、売却しても残債が残る可能性があります。

 

また、複数の部屋を所有していればいいですが、1戸だけだと、空室になるとマイナスがさらに拡がります。それに、家賃を維持し、満室を続けるためには、古くなったときに、室内の修繕、リノベーションが必要になります。

 

しかし、元々マイナスなのに、さらに持出ししてリノベーション工事しても、回収することもできません。建設会社、不動産会社へのチャリティーならいいですが、そうでなければ、新築ワンルーム区分マンションは、すべきでないでしょう。

景気悪化で売却金額が下がる可能性もあるタワマン

相続対策として、都心のタワーマンションによる節税が大人気です。

 

タワーマンションは、何十戸、もしくは何百戸の部屋がありますので、1戸当たりの土地面積はわずかになり、購入金額のほとんどは建物になります。

 

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額になり、さらに賃貸にすることにより、借家権割合分を減額することができます。加えて、基本的には最上階と低層階では、販売価格がかなり違いますが、固定資産税評価額は、面積が同じなら評価額も同じになります。この販売価格と相続税評価額の差が、評価を下げることになり、相続税対策として人気の理由です。

 

実際に、相続税の節税効果はありますが、ただ下がった評価を戻すことは可能なのでしょうか。平時であれば、問題ないと思いますが、現在の東京は、東京オリンピックを直前に控え、バブルの状況です。もちろん、タワーマンションもバブルを考慮した販売価格です。

 

そして、そのタワーマンションを買っている多くの方が、実際に住むのではなく、相続対策の方とキャピタルゲイン狙いの投資家です。特に、中国を中心とした海外の方が多いようです。その方が、東京オリンピックの終了、もしくはそれ以前に、中国の景気悪化によりバブルが弾けたらどうなるのでしょうか。相続税対策にはなりますが、その節税金額以上に、売却金額が下がったらどうでしょうか。 

 

タイミングを間違うとババを引きそうですが、バブル崩壊前のタイミングと、コントロールできない相続のタイミングを合わせることが、できるのでしょうか。

本連載は、2015年11月20日刊行の書籍『大家業を引き継ぐあなたへ』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載大家業の「引継ぎ」を成功させる方法

アセットクリエイションズ 代表取締役 一般財団法人日本不動産コミュニティー 福井支部長

アセットクリエイションズ代表。一般財団法人日本不動産コミュニティー福井支部長。福井大家塾理事。J-REC公認不動産コンサルタント。相続診断士。相続アドバイザー協議会認定会員。
大学卒業後、建設会社で土地活用の飛込み営業を行う。仕事を通じたさまざまな経験から、アパマン経営の事を本当に相談できる窓口になるべく賃貸経営専門の不動産コンサルタントとして独立。また、不動産コンサルタントなら賃貸経営をするべきとの考えに至り、競売で全室空室物件を落札。3か月で満室にし、現在も満室を継続中。不動産コンサル個人実績 30億円。
2015年11月に刊行された書籍「大家業を引き継ぐあなたへ」はamazonランキング1位(株主総会、取締役会、会社継承部門)を獲得。

著者紹介

大家業を引き継ぐあなたへ

大家業を引き継ぐあなたへ

山口 智輝

セルバ出版

「この本は、大家業を引継ぐ2代目、3代目大家さんが、大家業を通じて明るい未来を描ける本です」 大都市を中心に、元々地主でない不動産大家、サラリーマン大家といった不動産投資家が増加しているが、 地方では、元々地主の…

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