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連載大家業の「引継ぎ」を成功させる方法【第8回】

建築途中のアパートを引き継いだ場合の相続税評価額は?

相続放棄限定承認貸家建付地評価

建築途中のアパートを引き継いだ場合の相続税評価額は?

今回は、建築途中のアパートを引き継いだ場合、その相続税評価額はどうなるのかをみていきます。 ※本連載は、不動産コンサルタントとして活躍し、自身も賃貸経営を行っている山口智輝氏の新刊で、2015年11月に刊行された『大家業を引き継ぐあなたへ』(セルバ出版)の中から一部を抜粋し、大家業の引き継ぎを成功させるノウハウなどをご紹介します。

建物は出来高相当額の70%で評価できる

相続対策として、賃貸アパート建築中に施主(被相続人)が亡くなった場合の相続対策効果は、どうなるのでしょうか?

 

この場合は、建物の出来高相当額の70%で建物を評価することになります。賃貸アパートは完成しておらず、当然、入居者もいないので、貸家の評価にはならず、土地も貸家建付地評価にはなりません。出来高に応じて出来高相当額を払っていた場合、出来高に対する支払いの30%相当分相続税評価額を下げることができます。

 

例えば、工事代金5000万円で出来高相当額が3000万円の場合、工事中の賃貸アパートの相続税評価額は、

 

3000万円×70%=2100万円

 

になります。出来高以上に支払いをしていると、その差額は、前渡金として相続税の課税財産にプラスすることになります。逆に、出来高までの支払いがされていない場合、未払金は相続債務となります。

借金の相続には相続放棄・限定承認で対策を

資産を相続するはずが、実は借金のほうが多かったということがあります。つまり、アパート・マンション経営がうまくいかず、多額の借金はあるが現金はほとんどない、修繕をしないといけない時期だがそれもできず空室がどんどん増えている、家賃も大幅に下落している、計算すると明らかに借金のほうが多い、といった状態で、相続する意味がないのです。

 

このような場合は、相続放棄、もしくは限定承認を知っていると、その後の人生が大きく変わります。相続放棄とは、財産も借金もすべて相続しないことで、3か月以内に家庭裁判所に相続放棄の申立をすると、財産をもらうことはできませんが、借金も返す必要がなくなります。相続の放棄は、1人でもできます。

 

限定承認とは、被相続人の財産の範囲内で借金を相続することです。例えば、相続後に借金のほうが多いとわかっても、相続した財産の範囲内で借金を返せばいいのです。こちらも、相続開始から3か月以内に家庭裁判所に申立をしなければなりません。限定承認は、相続人全員で申し立てる必要があります。なお、3か月以内に申し立てないと、単純相続したものとみなされます。したがって、相続開始前に、資産・借金がどれくらいあるのかを把握し、事前に計画を立てておく必要があります。

本連載は、2015年11月20日刊行の書籍『大家業を引き継ぐあなたへ』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

山口 智輝

アセットクリエイションズ 代表取締役 一般財団法人日本不動産コミュニティー 福井支部長

アセットクリエイションズ代表。一般財団法人日本不動産コミュニティー福井支部長。福井大家塾理事。J-REC公認不動産コンサルタント。相続診断士。相続アドバイザー協議会認定会員。
大学卒業後、建設会社で土地活用の飛込み営業を行う。仕事を通じたさまざまな経験から、アパマン経営の事を本当に相談できる窓口になるべく賃貸経営専門の不動産コンサルタントとして独立。また、不動産コンサルタントなら賃貸経営をするべきとの考えに至り、競売で全室空室物件を落札。3か月で満室にし、現在も満室を継続中。不動産コンサル個人実績 30億円。
2015年11月に刊行された書籍「大家業を引き継ぐあなたへ」はamazonランキング1位(株主総会、取締役会、会社継承部門)を獲得。

著者紹介

連載大家業の「引継ぎ」を成功させる方法

大家業を引き継ぐあなたへ

大家業を引き継ぐあなたへ

山口 智輝

セルバ出版

「この本は、大家業を引継ぐ2代目、3代目大家さんが、大家業を通じて明るい未来を描ける本です」 大都市を中心に、元々地主でない不動産大家、サラリーマン大家といった不動産投資家が増加しているが、 地方では、元々地主の家…

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