基本的に広い部屋のほうが稼働率が高くなるAirbnb

稼働率が高くなる条件はほかにもあります。部屋の広さです。

基本的に、広くて宿泊可能な人数が多い部屋は、同じ立地・価格の部屋と比べて稼働率が高くなります。理由としては、グループ宿泊に対応しているホテルが少ないことが挙げられます。

都内のホテルや旅館はシングルか2～3人用の部屋が多いので、それ以上の人数になると部屋が別々になってしまいます。

すると、「みんなで一緒の部屋に泊まりたい」というニーズにも、「なるべく宿泊料を安く抑えたい」というニーズにも対応できません。その需要と供給のミスマッチをうまく捉えることで、Airbnbの稼働率は上がります。

5人がちょうど泊まれる40㎡がベスト!?

では、具体的にどれくらいの広さがいいかというと30㎡以上、ベストは40㎡です。40㎡の広さがあれば、ちょうど5人が泊まれます。

この5人というのが需要が多く、供給が少ない「Airbnbゾーン」になります。物件が広いほうが汎用性が高いように思うかもしれませんが、あまり広すぎても活用しきれません。

これまで筆者の会社が扱った物件では、神保町にある定員13名の和室がありましたが、ここに満員で入るというのは少ないケースでした。満員だったのは予約全体の1割程度にすぎず、多くても11人、平均して9人程度でした。

また、ほかにも定員11人という物件がありましたが、こちらも平均7〜8人での利用でした。そもそも10名を超える人数での利用はニーズが低く、広い部屋を少ない人数で使うことになります。

つまり、広すぎる部屋というのは、かえって効率が悪くなってしまうのです。そういう観点からも、40㎡というのが一番使い勝手は良く、需要も高く、利回りの良い物件と言えます。