入居率96%を実現するPM型の管理とは?

アパート経営最大のポイントは、やはり「空室をいかに少なくするか」ということです。本連載では、入居者96%超を実現しているリーシングマネジメント(入居者募集方法)について、詳しくご紹介します。

アパート経営においても「売上」が最優先

何もしなくても空室が埋まる時代は過去のものとなりました。

 

アパートオーナーさんにとって、今後のアパート経営の最大のポイントは、いかに空室を少なくし、アパートの稼働率を上げられるか、少しでも多くの家賃収入を得られるか、ということです。

 

企業経営で言うところの、売上をアップさせるという最も基本的なところが重要になってくるということです。同時に費用も削減することがベストではありますが、まずは売上が立たないことには費用の削減どころではありません。

 

コストを下げる工夫であったり、長期修繕の工夫であったりと、アパート経営においての業務は多岐にわたることはすでに述べた通りですが、何をおいてもまずは売上です。

 

リーシングマネジメント(入居者募集方法)は、現在も日々改良を行っておりますが、現時点で管理戸数約4200戸、入居率が96%超と一定の成果を上げているものですので、汎用性があると考えています。

プロパティマネジメント型は1%未満という現状

アパートオーナーさんが行うべき業務を、オーナーさんに代わってアパート経営の専門家が代行する仕組みがあります。これを「プロパティマネジメント型(PM型)」の管理と言います。

 

あくまでもアパート経営のプロがオーナーさんの代理として、オーナーさんが行うべき業務を代行するというものです。ただし現時点では、「PM型」の管理を行っている会社は、管理会社全体の1%にも満たないのが実情です。

 

「PM型」管理の大きな特徴の一つであり、武蔵コーポレーションが実践している「リーシングマネジメント」とは、例えるならば家電メーカーがその自社商品(製品)をどうやって売っていくかという一連の行動と同じです。オーナーやその代理となる管理会社(PM会社)はメーカーと同じ立場です。

 

自社の「商品」である空室をどうやって売っていくかという一連の流れをリーシングマネジメントと呼んでいます。

 

武蔵コーポレーションは、プロパティマネジメント会社(PM会社)ですので、オーナーさんの代理という立場でこの一連の業務を行っていますが、自主管理されているオーナーさんは、このリーシングマネジメントをご自身で実践することで、大きな効果を出すでしょう。

 

まず初めに、入居者募集をするに当たってPM会社の立ち位置を説明します(下図参照)。これは、繰り返しになりますが、オーナーさんの代理という立ち位置になります。

 

そしてオーナーさんの代理として、各賃貸仲介会社に対して入居希望者の紹介を依頼します。幅広く複数の店舗に募集依頼をかけます。賃貸仲介会社は二種類あります。一体型の管理会社と仲介専業の会社です。一体型の会社は管理会社を兼ねていますが、PM会社との関係で言えば、PM会社が管理会社(オーナーさんの代理)であり、一体型の会社は仲介会社としての役割となります。

 

この連載では仲介専業会社だけでなく、一体型管理会社もPM 会社との関係において仲介会社としての役割を担うことから「仲介会社」とします。

 

PM会社は、厳密に言えば自ら客付け(仲介)を行うのではなく、仲介(客付け)をしてくれる賃貸仲介会社に入居希望者の紹介を依頼します。それもその物件のエリアにあるすべての賃貸仲介会社に依頼をかけます。つまり、仲介会社を管理(マネジメント)することで入居希望者を募るのです。これを「リーシングマネジメント」と言います。

 

PM会社の役割は、このリーシングマネジメントを効率よく行い、仲介会社からいかに多くの入居希望者の紹介を受け、入居につなげられるかという点になります。PM会社はオーナーさんの代理という立場ですから、賃貸仲介会社からすれば、物件のオーナーさんから直接募集の依頼をされているのと同じ意味合いになります。

 

つまり、自主管理の物件(一般物件)と同じ位置付けになります。賃貸仲介会社の営業マンは、仲介手数料の問題も大きいのですが、基本的にはオーナーさんの顔が見えていて、物件の内容がよくわかる物件を紹介したがります。そのため、PM会社から紹介される物件は、基本的にはオーナーさんから直接依頼を受けているのと同様の意味を持つので、非常に客付けをしやすくなります。

 

次回は、リーシング戦略の策定について取り上げます。
 

本連載は、2013年7月2日刊行の書籍『改訂版 空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

大谷 義武

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

武蔵コーポレーション株式会社 常務取締役

昭和52年 東京都葛飾区生まれ。28歳の時に区分所有の物件を購入 し、不動産投資を始める。平成18年創業期の武蔵コーポレーションに入社し、現場責任者として賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・ 仲介業務に携わる。特にリフォームに関しての経験は豊富で、現在までに 2000室以上の収益用不動産の再生(リフォーム・改修工事)に携わってい る。再生後の物件入居率は99%を誇る。

著者紹介

連載空室を埋める「リーシングマネジメント」の進め方

空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

大谷 義武 太田 大作

幻冬舎メディアコンサルティング

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