空室の多い賃貸物件を「Airbnb」化した場合の収益モデル

今回は、空室の多い賃貸物件を「Airbnb」化することで、収益を改善した事例を見ていきましょう。

「マンション転貸」で手間なく安定収入を確保

ここからは、Airbnbの運営事例に学ぶ「収益モデル」について見ていきましょう。

 

まずは、東京都港区・東京都渋谷区のワンルームマンションで、転貸により手間をかけずに安定収入を確保した例です。

 

オーナーは、現役時代は外資系企業に勤める、いわゆるエリートサラリーマンでした。バブル期に都心のマンションを数件購入し、賃貸収入を得ていました。現在は定年退職し、賃貸物件の運営収益で悠々自適の生活をしています。

 

しかし、築年数が古くなったため、最近は空室が増え、収益が低下していることが悩みでした。空室を埋めるには大規模な修繕が必要となるため踏み切れずにいたそうです。

 

その中で、港区や渋谷区にある物件は立地が良く、部屋の広さも手頃なワンルームマンションであったため、ある会社でAirbnbにより活用することにしました。オーナーには転貸許可料として通常家賃に加え、月額1万円をお支払いしています。

 

渋谷区の物件は既にリノベーション済みだったため、筆者の会社でカスタムメイドの家具をつくりコーディネートしました。港区の物件は宿泊用に全面リノベーションしました。

 

[図表1]リノベーション前

 

リノベーションに当たっては、「Tokyo Art Room」というアートギャラリーのようなAirbnbというコンセプトを設け、インテリアデザインにこだわった部屋づくりを目指しました。

 

天然素材とカスタム家具を活用し、ミニマルな空間をつくり出し、さまざまなアート作品が自然に馴染むような設計にしてあります。壁は調湿性のあるドイツ製の紙クロスを下地に塗装を施し、人の手を感じられる仕上げとしました。港区の物件の床はフレキシブルボードを利用し、セメントの質感をそのまま仕上げに取り込んでいます。

 

[図表2]リノベーション後

 

ゲストの外国人に感想を聞いてみると、この部屋のミニマルかつモダン、黒とグレーの色使いが日本っぽいと感じているようです。私たち日本人から見るのと、外国人ゲストから見るのとでは、同じものを見ていても違った趣に見えたり、新しい発見があったりするということです。

 

港区の物件のリノベーションは設計、壁・天井・壁紙貼り替え、床替え、キッチンにステンレス貼り・塗装、家具製作、ボイラータンクカバー製作などをすべて行って、総費用200万円ほどでした。

 

渋谷区の物件は、設計、家具作成、設置で約50万円です。いずれもローコストでありながら、素材感の生きた空間にすることで、原状回復工事程度の予算で、賃貸物件の資産価値を向上させることにも成功しています。

リノベーション代のほとんどを「1年」で回収

港区の物件は、2014年7月より運営を開始しました。まるごと貸し切りで1泊1万1004円の価格設定です。最も収入の大きかった2015年4月には43万4186円となりました。最も収入の少なかった同年12月でも収入は21万8386円です。

 

月によって収益に差はあるもののコンスタントに一定以上の収入はあり、年間で見れば180万9637円の収益がありました。つまり、初期に費やしたリノベーション代のほとんどを1年で回収できたことになります。

 

[図表3]

 

稼働率にもばらつきはありますが、ほとんど予約を取らなかった1月を除き、稼働率の低い11月でも3分の1は埋まっています。稼働率の高い9月では100%を達成しました。年平均の稼働率は61.1%でした。

 

渋谷区の物件は、2015年4月中旬より運営を開始しました。5月の稼働率は71%にとどまりましたが、その後は順調に稼働しています。Airbnbでは秋に稼働率が落ち込みやすい傾向があるのですが、この物件に関しては10月がオープン以来で最も高い77.4%という稼働率になりました。

 

これらの物件からの肝心のオーナーへのキャッシュですが、港区の物件は8万円の家賃のほかに転貸許可料1万円が、代々木は家賃7万4000円のほかに転貸許可料1万円が支払われます。つまり、毎月合計17万4000円の収入となります。

 

老朽化して空室が埋まりにくくなっていた物件を埋めることができ、なおかつ家賃の上乗せもあることから、オーナーには非常に満足してもらえる状況が続いています。そして、オーナーは今後、自身が所有するほかの物件も空き次第、Airbnbに転用したいとの考えをお持ちです。

本連載は、2015年12月11日刊行の書籍『中古アパート・マンションが生まれ変わる airbnb空室物件活用術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載中古アパート・マンションが生まれ変わる「airbnb運用」

リスクマネジメントグループ代表
株式会社リスクマネジメント・アルファ代表取締役
株式会社エース管理取締役 

1970年8月23日愛知県蒲郡生まれ、蒲郡育ち。27歳のとき、外資系保険会社にヘッドハンティングされ転職。2002年、31歳で独立開業。その後、株式会社リスクマネジメント・アルファを設立。不動産を扱う業務が増えたため、不動産売買仲介を行う株式会社エース管理を設立する。

著者紹介

Zens株式会社 代表取締役

1987年長崎県諌早市生まれ。17歳でニュージーランドに渡り、オークランド工科大学ビジネス学部卒業後、共同購入クーポンサービスで起業、その後株式会社トーチライトを経て2011年6月に株式会社Zen Startupを共同創業し、2013年8月に北米市場向けFacebook解析ツール「ZenMetrics」を開発・マーケティングを行う。2014年、自身がAirbnbホストになったことをきっかけに8月よりAirbnb内装・運用代行サービスを開始。

著者紹介

中古アパート・マンションが 生まれ変わる airbnb空室物件活用術

中古アパート・マンションが 生まれ変わる airbnb空室物件活用術

小沢 吾亘・町田 龍馬

幻冬舎メディアコンサルティング

ここ数年“サラリーマン大家”という言葉が定着してきました。年功序列や終身雇用制度が崩壊し、将来に不安を抱えるサラリーマンが安定した資産を築く手法として注目しているのが不動産投資です。こうしたサラリーマン大家の大…

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