テナント退去時も効果を発揮する「0円賃貸スキーム」

不動産経営をするうえで悩ましい問題の一つに、テナント退去時の費用負担や煩わしい交渉などがあります。今回は、テナント退去時において「0円賃貸スキーム」を活用した場合にどのようなメリットがあるのかを見ていきます。

「0円賃貸」では原状回復費がゼロ!?

0円賃貸スキームでは、単身者向け物件の場合は月額会費2,000円、ファミリー向け物件の場合は月額会費3,000円をオーナーが負担すれば、原状回復におけるオーナー側の費用負担がゼロになります。これはオーナーにとってはメリットが大きい一方、実は当社にとってはリスクの大きなサービスです。


単身者向け物件の場合、平均で約15万円の原状回復費用がかかります。この金額を月々2000円の会費に当てはめて考えると、75か月分(約6.25年)に相当します。したがって入居者が6.25年以内に退去すれば、オーナーにとっては会費の元は取れる計算となります。


仮に、単身者向け物件の平均入居期間は3.5年(42か月)で退去となった場合、オーナーは6.6万円(15万円-8.4万円)の得になるわけです。実際には、入居者によっては2年で退去する人もいれば、10年以上の長期にわたり住まわれる方もいます。ですから個々の入居者の事例を挙げて費用対効果を個別に検証するのは無理がありますが、平均値で見ればオーナーにとって利用価値は十分あるのがわかります。

退去時に入居者・業者と交渉する手間を解消

実は、会費制の本当のメリットは、費用以外にあります。


一つは、退去時にかかわる煩わしい手間の解消です。オーナーが実費で原状回復を行う場合、業者に相見積もりを取って工事費用を割り出すとともに、入居者の負担割合を決めるための交渉が必要になります。経験のあるオーナーも多いと思いますが、中でも面倒なのが入居者との交渉でしょう。


原状回復には、「経年劣化(通常の使用による損耗など)の部分に対する原状回復」と、「入居者の故意・過失などによって劣化した部分に対する原状回復」の2種類があります。経年劣化に対する原状回復費用は家賃に含まれるため、入居者は退去時に支払う必要はありません。一方、故意・過失などによる劣化に対する原状回復費用は家賃には含まれないため、その費用が敷金から差し引かれ、差額が入居者に返金されることになります。

 

言葉で説明するとそういうことになるのですが、経年劣化と故意・過失の線引きは難しく、オーナーと入居者の認識の違いでトラブルになるケースがあるのです。双方合意のもとに入居者の負担割合を決める必要がありますから、その交渉が長引いて、原状回復作業になかなか取りかかれないケースが少なくありません。


オーナーが会費制を選択した場合、原状回復に関わる入居者との交渉、業者との交渉を当社が肩代わりして行います。入居者負担となる費用は当社が責任を持って回収し、仮に回収できない場合は当社が代わってオーナーに支払うため、オーナーの費用負担はありません。


本業と兼業で不動産投資をされているオーナーにとっては、煩わしい手間が解消される利点は大きいはずです。

空室期間を短縮して機会損失を回避

もう一つのメリットは、早期客付けによって空室期間を短縮できる点です。


入居者との交渉、業者との見積もり交渉などで原状回復工事の着手が遅れると、入居者募集から成約までのタイミングも遅れていきます。交渉の結果、仮に入居者から1万円多く回収し、業者の見積額を1万円減額し、合計2万円の利益を得たとしても、その交渉によって次の入居が1か月遅れては意味がありません。


機会損失は過ぎた時間なので、その損失額をあとから回収することができません。家賃6万円の部屋の場合、入居が1日遅れるたびに2,000円(6万円÷30日)の機会損失が発生していることになります。賃貸マンション経営を突きつめていくと、この1日2,000円の機会損失額をいかに減らしていくかということになるのです。


オーナーが会費制を選択した場合、入居者の退去が決まったその日に、当社から業者に原状回復工事の発注を行います。ですからその時点で、「リフォーム完了日」と次の入居者の「入居可能日」の確定が可能です。その分だけ早く入居者募集を開始し、内見機会が早まることから、成約も早期に決めることができるのです。


オーナーにとっては原状回復に関わる手間が解消するとともに、機会損失も最小限に抑えられる。そう考えると会費制のメリットを理解していただけるのではないでしょうか。

本連載は、2015年12月10日刊行の書籍『入居希望者が殺到する驚異の0円賃貸スキーム』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載圧倒的競争力で満室経営を実現する「0円賃貸スキーム」とは?

株式会社ツインライフ 専務取締役

1977年大阪市生まれ。12年間、大手デベロッパー・ハウスメーカーの最前線で商業ビルの開発や分譲マンションオーナーの経営コンサルティングに従事。後、そのノウハウを賃貸マンション管理業界に持ち込み「0円賃貸スキーム」を開発する。それまでに磨き上げてきたプロパティマネジメントと融合させ、独自の賃貸物件管理手法を構築。所有と経営を分離化する経営代行管理システムで、賃貸物件の収益力を改善。収益力の低い物件を持つ悩めるオーナーたちから相談を受け、多くの不動産物件の収益改善を実現しながら「0円賃貸」を使った集客力の高い新たなスキームを業界に打ち出している。自身も賃貸物件を複数所有しており、「キャッシュフローを最大化する」満室経営を実践している。

著者紹介

入居希望者が殺到する 驚異の0円賃貸スキーム

入居希望者が殺到する 驚異の0円賃貸スキーム

池田 建学

幻冬舎メディアコンサルティング

大家が抱える最も悩ましいリスクは空室だが、これまで賃貸不動産で客付けをしようと思えば、「家賃を下げる」「リノベーションなどをして付加価値をつける」「広告料を仲介会社に多く払う」方法しかありませんでした。 にもか…

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