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連載任意売却物件の魅力と投資法【第7回】

任売物件の選択時に見逃してはいけない「権利関係」とは?

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任売物件の選択時に見逃してはいけない「権利関係」とは?

前回は、任意売却物件の売買を成功させるための「リスク回避」のポイントを2つ説明しました。今回は、任意売却物件を選ぶ際の重要なポイント「権利関係」について見ていきます。

「なぜ任意売却物件なのか」を十分に理解しておく

競売を回避して任意売却物件として売り出されるからといって、それが特殊な不動産であるということではありません。前回説明したように、任売物件が市場価格よりも2割程度格安なのは「権利関係が複雑」なことに加え、競売までの時間がないケースが多く、しかも通常の物件のようなオープンハウスができないことが理由として挙げられます。

 

また、任売物件はプロからプロへと販売されることが多いのですが、それは、販売する際に権利関係をクリアしなければならず、プロに売れば、そういったリスクも引き受けてくれやすいからなのです。

 

そのあたりの事情をきちんと理解して任売物件をチェックすることが重要になってきます。そういう意味でいえば、任意売却の場合は、通常の不動産のように「立地」や「築年数など建物の状態」「利回り」「ローンが組めるかどうか」「転売の見通し」といった物件選びの基本だけをチェックするだけではだめかもしれません。

一般的な基準だけで物件を選ぶのは禁物

任意売却最大の懸念事項である「権利関係の状況」を、ある程度は把握しておくことが大切といえます。これは、競売のケースでもそうですが、どんな抵当権が設定されていて、それらの状況がどうなっているのか、分かる範囲で仲介の不動産会社にきちんと確認しておくことが大切になります。要するに、任売物件の場合は、駅から近い、立地がいい、といった条件だけで選んではいけないということです。

 

ちなみに、チェックしておきたい「権利関係」というのは、重要事項ですから物件広告などにも必ず記載されています。具体的には下記のようなことを確認されることをお勧めします。

 

●任意売却物件かどうか

●債権者の実態

●抵当権や差押え登記の状況

●重要事項の確認

本連載は、2014年10月10日刊行の書籍『任意売却物件ではじめるローリスク不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

安田 祐次

丸の内AMS株式会社 代表取締役 一般社団法人 全日本任意売却支援協会 代表理事

1967 年生まれ、大阪市立大学大学院 創造都市研究科修了。現在、丸の内AMS株式会社代表取締役。一般社団法人 全日本任意売却支援協会代表理事の肩書を持つ。首都圏、関西圏を中心に年間1200 件を越えるローン破綻者からの相談を解決に導いている、任意売却を専門に取り扱う不動産のプロ。ローン破綻者の住み続けたい要望に応えるための、任売リースバック社債で投資家と債務者をつなぎ合わせる手法での実績が多い。また、不動産会社に任意売却の方法をセミナー等で伝え、任意売却の啓蒙活動も積極的に行っている。報道ステーション、ワールドビジネスサテライト、報道特集などメディア出演多数。著書に『住宅ローン無理して払うな!』(早稲田出版)、『お客様に喜んでもらえる不動産会社のつくり方』(風詠社)がある。

著者紹介

連載任意売却物件の魅力と投資法

任意売却物件ではじめる ローリスク不動産投資

任意売却物件ではじめる ローリスク不動産投資

安田 祐次

幻冬舎メディアコンサルティング

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