不動産の売却と本社機能の縮小で「事業の黒字化」に成功した例

前回に引き続き、「収益の上がらない不動産の収益を上げる方法」を紹介します。今回は、不動産売却と活用によって、赤字会社から黒字会社への転換に成功した事例を見ていきます。

相続前に「事業の赤字」はできるだけ解消しておく

前回の続きです。提案したソリューションは、先行きのないじり貧状態に悩んでいたDさんには大きな光明だったようで、すぐに旧本社ビルを売却することにしました。簿価1億円の土地、同じく5000万円の建物は2億円での売却に成功し、そこで出た売却代金2億円で借入金を返済、支払利息を300万円削減することができました。

 

一方で本社機能を縮小し、ビル内に賃貸スペースをつくったところ、このスペースも1000万円で賃貸することができました。これと支払利息の軽減により、差し引き1300万円もの経常利益を改善できたのです。

 

不動産売却と活用によって、赤字会社から黒字会社に転ずることができました。

 

[図表1]MSRの改善

 

同時に事業規模も縮小しました。既存取引先への影響を最小限に抑えるよう配慮し、従来の仕事を継続するものの、事業としての比重はかなり低くなっています。もし今後、これ以上に収益が落ちた場合には、繊維部門を清算してもやっていけるように計算されています。

 

製造業のAさんの例でもそうでしたが、経営者の相続において重要なのは、相続前に事業の赤字はできるだけ解消しておくことです。

 

相続人である子どもがすでに経営に関与している場合でも、企業の財務体質の改善は非常に難しい問題です。事業を承継させる前に経営者の先輩として対処しておくべきともいえます。

 

また、赤字が続きながらも過去の利益で事業を継続している場合には、それが致命的になる前に、早めに手を打つことも大事です。

収益を生み出さない不動産は先手を打って売却する

このケースでは、保有しているビルは老朽化が進み、市内の一等地という立地ながらまったく収益を生み出していませんでした。

 

収益を生み出さない物件は、思い切って売却してしまうのもひとつの手です。

 

古いマンションやアパート、立地の悪い土地や別荘などは、収益力を生みにくく、市場価格が低くなりがちです。一方、相続税の評価額は時価とかい離し、高いケースもあります。そのまま持っているだけでは、思いもよらない相続税が発生したり、いざ売ろうとしても不利な条件になってしまうこともあります。

 

では、どのようなタイミングで売却すればもっともダメージが少なく済むのでしょうか?

 

どの用途の土地・物件を売るのか、いつ売るのかによって、かかる所得税・相続税、売却価格は変化します。さらに、収益物件の場合、大規模修繕の必要が生じたり、賃料が下落したりするなど、年月を経るごとに収支も変化していきます。

 

すぐ売るのが賢明な場合も、そうでない場合もありますから、やはり一度資産を洗い出し、どのような選択をするのが賢いのか、安易に決めずに専門家のアドバイスを受けることが必要です。

 

また、相続人の人数と不動産の数が合わない場合なども、相続時にトラブルになることも考えられるため注意が必要です。

 

資産を守るためにも相続資産は分けやすい形にし、なおかつ収益を生み出せるようにしておくことが重要です。長年所有していた資産を手放すのは勇気がいることですが、この2点を重要視すべきです。

 

Dさんのケースでは本社、旧本社と2棟の不動産があったため、それを賃貸、売却することで財務体質を改善し、収益の上がる経営に移行することができました。

 

[図表2]バランスシートで見る改善点

旧本社を売却し、借入金を返済したことで支払利息(①)が軽減した。経常利益(②)も改善したうえ売却益(③)も発生。財務体質改善につながった。
旧本社を売却し、借入金を返済したことで支払利息(①)が軽減した。経常利益(②)も改善したうえ売却益(③)も発生。財務体質改善につながった。

 

しかし、これが数年遅れ、さらに相続まで起こっていたらどうなっていたでしょうか。

 

相続税を納めるためだけに、どちらかの不動産を売却することになってしまったかもしれません。そうなれば事業の継続は難しくなり、せっかく80年にもわたって築き上げてきた資産は散逸してしまいます。

 

赤字だとしても、現在継続できている事業を変えるには、強い意志が必要ですが、子孫のためを思えば、いつまでも現状維持をよしとしていてはいけません。手遅れになる前に、早い時期に決断し、よい経営状況の事業を承継できるようにしたいものです。

本連載は、2015年1月23日刊行の書籍『大増税時代に資産を守る富裕層の不動産活用術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。本書を利用したことによるいかなる損害などについても、著者および幻冬舎グループはその責を負いません。

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連載確実に資産を守る「富裕層のための不動産活用術」

株式会社みらい経営 代表取締役

昭和47年浜松市生まれ。名古屋大学卒業後東海銀行(現・三菱東京UFJ銀行)に入行。法人融資担当から大手企業での上場準備経験を経て、平成15年財務支援コンサルタントとして株式会社みらい経営を創業。資金調達、事業再生、資産形成支援、承継支援、不動産流動化支援と事業を順調に拡大。
平成16年には不動産賃貸・管理業務の株式会社アットイン設立に参加、経営に携わり平成26年にグループ化。経営・財務コンサルティングから動産・不動産活用・管理までワンストップで対応できる総合力を強みに、現在グループ5社を率いている。

著者紹介

大増税時代に資産を守る 富裕層の不動産活用術

大増税時代に資産を守る 富裕層の不動産活用術

磯部 悟

幻冬舎メディアコンサルティング

日本の富裕層のほとんどは土地を所有している地主です。先祖から受け継いだ土地を保有し、それを活用することで資産を守ってきました。ところが土地の値下がりや固定資産税の上昇、そして相続税により多くの富裕層が危機に立た…

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