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連載圧倒的競争力で満室経営を実現する「0円賃貸スキーム」とは?【第7回】

「0円賃貸」が不動産の収益力と価値を向上させる理由

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「0円賃貸」が不動産の収益力と価値を向上させる理由

「0円賃貸スキーム」を活用することで、長期的にどのような効果が生まれるのか、今回は具体例を示しながら見ていきます。

家賃を下げずに早く入居を決めることが可能

空室が長期化した物件の家賃を下げる場合、平均すると3000~5000円程度の値引きとなるケースが一般的です。できる限り家賃を維持して満室を目指すことが利益最大化の大きなポイントになります。


その点、0円賃貸物件は圧倒的な競争力で家賃を下げることなく、早く入居を決めることができます。

 

同じ条件の物件で「家賃を下げて契約したケース」と「初期費用を抑えて契約したケース」、この二つで収益が具体的にどう変わるのでしょうか。両者を比較したのが図表1となります。


初期費用を下げるより、家賃を値下げしたほうが最初は利益がありそうな気もします。しかし入居者が長く住むほど、初期費用を抑えて入居を決めたほうが利益が出ているのがわかります。

一度値下げした家賃をもう一度、元に戻すためには、物件の価値を高めるための再投資が必要です。再投資にはリスクが伴いますから、その意味でも家賃を極力値下げせず、初期投資を抑えて入居を決めたほうがオーナーの負担が少ないのは言うまでもありません。

「家賃を下げる」=「想定売却価格が下がる」

次に、売却価格まで想定したシミュレーションを見てみましょう(図表2)。


これは実際にあるオーナーに提案したシミュレーション資料となります。

 

このオーナーの所有するAマンションの総部屋数は10室で、平均家賃は5万8000円、月間58万円の収入は年間の総潜在収入にすると696万円となります。現状は3部屋が空室状況で、平均家賃5万8000円の部屋が計7部屋入居中です。月間家賃収入は5万8000円×7部屋=40万6000円となり、年間にすると家賃収入は487万2000円となります。


私が相談を受けたこの時点では、入居募集についての施策は何も行っていませんでした。空室が長期化しており、3部屋の平均空室期間はすでに10か月を過ぎていました。この時点で空室損失は5万8000円×3部屋×10か月=174万円にものぼります。そして、このまま何もしないで放置しておけば、それだけ空室損失がさらに増えていきます。

 

そこで空室対策を行った場合のそれぞれの金額シミュレーションがその下の図になります。

 

まず一つ目が「家賃を下げて募集」した場合です。家賃を5000円下げて5万3000円に設定し、広告料は家賃の2か月分の10万6000円を投じて募集を強化します。


家賃を下げたことにより、平均4か月で入居が決まるようになったと仮定します。すると1部屋当たりの年間収入は42万4000円(5万3000円×8か月)となり、ここから募集のための広告料10万6000円を引いた31万8000円が1部屋当たりの年間収入となります(便宜上、ここではその他の運営費等は考慮していません)。31 万8000円が3部屋ですから、1年間の家賃収入の合計は95万4000円となります。これが「家賃を下げて募集」した場合の具体的な効果です。


ただし家賃を下げて入居を決めた場合、家賃を下げない満室想定での売却価格は6960万円だったところが、家賃を5万3000円に下げることで、想定売却価格は6780万円に低下します。家賃下落によって想定売却価格が180万円も下がっています。

長期になるほど「0円賃貸」の優位性は明らかに

次に0円賃貸を導入して算出したケースです。入居促進費は2か月分上乗せになるため計4か月分に増えますが、募集期間は1か月に短縮。その結果、対策実施から1年間の1部屋当たりの収入は63万8000円(5万8000円×11か月)に改善。そこから入居促進費の23万2000円(5万8000円×4か月)を引いた1部屋当たりの家賃収入は40万6000円となり、これに3部屋をかけた121万8000円が1年間の総家賃収入となります。この金額が0円賃貸実施の具体的な効果です。さらに家賃を下げずに収益力を改善していますから、利回りから計算した想定売却価格は6960万円になっています。


何も対策をせずに様子を見るケースと比べると、1年間の家賃収入は120万円以上高くなり、想定売却価格も2088万円高くなっています。しかも0円賃貸は成功報酬型で、入居が決まらなければ「入居促進費」は発生しませんから、初期投資ゼロで0円賃貸を導入するだけで、軽自動車1台分もの利益を多く稼ぎ、かつ、想定売却価格も高めることができるわけです。


入居促進費の負担のみに捉われると、0円賃貸は不利に思えるかもしれません。しかしこうして見比べてみると、その収益力の高さは一目瞭然です。さらに0円賃貸の入居促進費は成約後の3か月分までの家賃と相殺も可能です。

 

3年後、5年後、10年後を想定した場合、家賃を下げて募集するケースと、初期費用を下げて募集するケースとの収益差は一層開きが出ていきます。また、家賃収入という観点以外にも売却価格に大きく影響してくることを忘れてはいけません。

 

家賃を下げずに早期入居、満室経営を実現することで、物件の収益力と物件価値が高まる事実がご理解いただけたでしょう。

本連載は、2015年12月10日刊行の書籍『入居希望者が殺到する驚異の0円賃貸スキーム』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

池田 建学

株式会社ツインライフ 専務取締役

1977年大阪市生まれ。12年間、大手デベロッパー・ハウスメーカーの最前線で商業ビルの開発や分譲マンションオーナーの経営コンサルティングに従事。後、そのノウハウを賃貸マンション管理業界に持ち込み「0円賃貸スキーム」を開発する。それまでに磨き上げてきたプロパティマネジメントと融合させ、独自の賃貸物件管理手法を構築。所有と経営を分離化する経営代行管理システムで、賃貸物件の収益力を改善。収益力の低い物件を持つ悩めるオーナーたちから相談を受け、多くの不動産物件の収益改善を実現しながら「0円賃貸」を使った集客力の高い新たなスキームを業界に打ち出している。自身も賃貸物件を複数所有しており、「キャッシュフローを最大化する」満室経営を実践している。

著者紹介

連載圧倒的競争力で満室経営を実現する「0円賃貸スキーム」とは?

入居希望者が殺到する驚異の0円賃貸スキーム

入居希望者が殺到する驚異の0円賃貸スキーム

池田 建学

幻冬舎メディアコンサルティング

大家が抱える最も悩ましいリスクは空室だが、これまで賃貸不動産で客付けをしようと思えば、「家賃を下げる」「リノベーションなどをして付加価値をつける」「広告料を仲介会社に多く払う」方法しかありませんでした。 にもか…

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