不動産 国内不動産
連載不動産投資を成功に導く「銀行融資」交渉術【第3回】

不動産投資家にとって良い銀行員とダメな銀行員の見分け方

不動産投資融資カーター校長

不動産投資家にとって良い銀行員とダメな銀行員の見分け方

不動産投資において、最大の関門ともいえる「融資」。本連載は、カーター校長として親しまれている河田康則氏の新刊で、2014年4月に刊行された『金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資』(ぱる出版)の中から一部を抜粋し、融資交渉のノウハウなどをご紹介します。

不動産融資に詳しい銀行員を見つけるには・・・

銀行との話のポイントは、結論として「買える人=融資の山を越えていて、物件さえ問題なければ買うことができる」になることです。つまり、「物件の条件が合えば○○億円の融資が付きます」と、不動産業者に対して、言うことができる状態にまで持っていくことです。

 

①投資家にとって良い銀行員とダメな銀行員の見分け方
次に不動産投資家にとって、良い銀行員、悪い銀行員の見分け方をお伝えします。

 

投資家にとっての良い銀行員とは、

●不動産融資に詳しく投資家の要望を理解してくれる

●たとえ一部の不足があっても、良い点を見つけて融資を取り付けてくれる

 

逆に悪い銀行員とは、

●不動産融資が未経験

●規定から外れたことを認められない

●投資家目線ではなく銀行目線

 

不動産融資に詳しいという条件は「銀行の融資担当なら当たり前!」と思われるかもしれません。しかし、銀行の融資担当者は事業融資がメインで、不動産融資に詳しくない人もいます。担当者が不動産融資に詳しくない場合、少しでも条件が外れると稟議を通すことが難しくなり、たとえ優秀な銀行員でも投資家にとっては良い担当者と言えないのです。

 

投資家の話をよく聞いてくれ「融資は条件さえ揃えば、○億円くらいなら融資の稟議に乗ること」を話してくれますが、「融資できます」とは決して言ってくれません。そんな発言をすれば、もし融資ができなかったとき問題になるからです。

銀行訪問するときは不動産業者と同行する

②融資の山(融資がでること)を超える方法
最初に銀行訪問するときは不動産業者と同行してもらいましょう。これは不動産業者の信用を借りるためです。そのときには、検討中の物件情報を持っていき、具体的に質問しましょう。紹介をしてもらう効果は、いきなり飛び込みで銀行を訪問するより、担当者の中に入りやすいということにあります。

 

「飛び込み営業」と「紹介営業」どちらにも良い点があり、両方を何度も試しましたが、圧倒的に「紹介営業」が有利でした。銀行にどんどん電話をかけて、見込みのありそうな銀行に訪問するという方法もあります。これもひとつの方法ですが心身ともに疲れます。

 

一度同行してもらった後の2度目以降の訪問は不動産業者なしでも大丈夫です。何度か訪問して質問をどんどんすることです。嘘やごまかしはすぐにバレます。あなたが正直に、誠実に話をすることで、相手も心を開いてくれるものです。

 

嘘やごまかしというのは、大きく融資を取りたいばかりに、自分のことを実際よりよく言ってしまうようなことです。資産をごまかしたり、実体のない見せ金をつくったり、勤続年数をごまかしたり、コンプライアンスに違反するようなことも厳禁です。大切な本人の信用を損ないます。

 

話す内容ですが、最初は業者に同行してもらっているので、希望する物件に融資が可能かを聞きます。このときに持っていく物件は、その業者に紹介された物件です。まだ融資のことがはっきりわからない段階のため、最初は「どうしてもこの物件が買いたい」というのではなく、軽い話でもいいと思います。

 

次回は、銀行の融資方針を確認します。融資方針については、あらかじめ不動産業者に聞いておくことが大事です。

本連載は、2014年4月11日刊行の書籍『金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

河田 康則

外資系保険会社の元支社長で相続が専門分野。1989年より株式投資、1993年より不動産投資に挑戦し、倍々で資産を増やし続け、資産は約7.5億円(不動産6.5億円株式その他1億円)、家賃収入は約5000万となる。
教え好きな性格と姓の「かわた」からカーター校長として親しまれている。2013年5月、自らのブログにて“カーター行列の法則”により株の暴落を的中させ暴落直前に売却。カリスマ投資家として注目を浴びるようになる。
「人が一番!融資が本命!」をテーマにした“物件が高い、今からの不動産投資”について書籍名『「不動産投資」ゼロから儲ける 一年生の教科書』を執筆中。2016年5月出版予定。

著者紹介

連載不動産投資を成功に導く「銀行融資」交渉術

金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資

金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資

河田 康則

ぱる出版

[低金利のメガバンク vs 借りやすいS銀行]不動産投資の成功の条件第1は「銀行から低金利で融資が受けられるか」だ。しかし、都市銀行の金利1.4%と比較的借りやすい銀行の4.5%では、1億円・30年返済のローンで、返済額は…

Special Feature

2016.12

「法人保険」活用バイブル<書籍刊行>

決算対策、相続・事業承継、財産移転・・・企業とオーナー社長のさまざまな課題解決に、絶大な効果を発揮する「法人保険」の活用…

GGO編集部(保険取材班)

[連載]オーナー社長のための「法人保険」活用バイブル~決算対策編

【第19回】保険のための医的診査 結果が「少し悪い」ほうが社長が喜ぶ理由

GTAC(吉永 秀史)

[連載]法人保険を活用した資産移転の節税スキーム

【第15回】「逆ハーフタックスプラン」活用時の留意点

Seminar information

不動産活用セミナーのご案内

償却メリットを狙った「京都の町家」投資の魅力

~建物比率5割超&4年で減価償却も可能!独自の不動産マーケットを形成する京町家だから実現する投資法

日時 2016年12月10日(土)
講師 平野準

海外不動産セミナーのご案内

償却メリットにフォーカスした「ハワイ不動産」投資の最新事情

~築古木造のタウンハウスで建物比率80%以上。「ハワイの償却物件」の実際と活用法

日時 2016年12月10日(土)
講師 大橋 登

海外活用セミナーのご案内

国際金融都市「香港」で始めるグローバル資産防衛

~本格的な海外投資環境を整えるメリットと現地の最新金融事情

日時 2016年12月10日(土)
講師 長谷川建一

The Latest