収益ゼロの「高額不動産」が招く相続問題と、その解決方法

前回は、「不動産以外の資産を不動産に換える」メリットと、活用時の注意点を説明しました。今回からは、「収益の上がらない不動産の収益を上げる方法」について見ていきます。

高額不動産を放置すると莫大な相続税が必要に・・・

今回からは、不動産を資産承継、維持に利用する方法4パターンのうち、2つめの「収益の上がらない不動産の収益を上げる方法」を紹介していきます。

 

今回紹介する事例は、「収益の上がらない不動産の収益を上げる方法」によって、収益の上がっていない構造不況業種の経営者が、都心にある不動産を利用して、事業自体を収益の上がるものにしたもの。当然、それが相続対策につながり、安心した承継を可能にしました。不動産は活用することで価値を生むことが実感できる事例です。

 

 

名古屋市内で80年にわたり、繊維製造・卸業を営むDさんの悩みは、相続だけではなく、今後の会社経営をどうしていくかというものでした。

 

ご存じのとおり、昭和20年代には「ガチャンと織れば、万の金が儲かる」というところから命名された、「ガチャマン景気」がありました。名古屋を含む尾張地区は繊維業の中心地として栄え、この時期に資産を築き上げた繊維業の経営者が多く存在します。

 

しかし、中国や韓国などの安価な輸入製品の台頭で、国産の繊維業はここ20年以上もじり貧状態が続いています。Dさんの会社も同様に、前年の経常利益はマイナス300万円になっていました。

 

幸いこれまで積み上げた現預金はある程度確保してあるものの、このままの形で営業を続けると、いずれはそれを取り崩さなければならないでしょう。

 

そのうえ相続が発生すれば、相続資産として市内の一等地に、本社ビルと旧本社ビルがあります。収益ゼロにもかかわらず、莫大な相続税が必要になってくることは確実でした。

不動産賃貸業に移行して安定経営を目指す

ここまでの状況を伺い、DさんのMSRをつくってみると収益度がほぼゼロと低く、かつ相続税対策がまったく行われていないことが分かりました。これまで目の前の経営に追われ、対策が立てられていなかったのです。

 

そんなDさんに私たちが提案したソリューションは、

 

①事業規模を固定費が賄える程度まで縮小

②本社機能の縮小、移転を行い、そこで空いたスペースを第三者へ賃貸

③自社商品倉庫を別途賃借し、旧本社ビルを売却あるいは賃貸

 

という3点です。前回紹介したAさん同様、経営と相続、2つの問題を一度に解決しようという方法です。

 

幸い、Dさんの会社が保有する本社・旧本社ビルは市内の一等地にあり、これを上手に活用すれば、本業よりも大きな収益を上げられる可能性がありました。そこで繊維を中心にした経営から不動産賃貸業にシフトし、安定した経営を行えるようにしたのです。

 

 

この話は次回に続きます。

本連載は、2015年1月23日刊行の書籍『大増税時代に資産を守る富裕層の不動産活用術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。本書を利用したことによるいかなる損害などについても、著者および幻冬舎グループはその責を負いません。

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連載確実に資産を守る「富裕層のための不動産活用術」

株式会社みらい経営 代表取締役

昭和47年浜松市生まれ。名古屋大学卒業後東海銀行(現・三菱東京UFJ銀行)に入行。法人融資担当から大手企業での上場準備経験を経て、平成15年財務支援コンサルタントとして株式会社みらい経営を創業。資金調達、事業再生、資産形成支援、承継支援、不動産流動化支援と事業を順調に拡大。
平成16年には不動産賃貸・管理業務の株式会社アットイン設立に参加、経営に携わり平成26年にグループ化。経営・財務コンサルティングから動産・不動産活用・管理までワンストップで対応できる総合力を強みに、現在グループ5社を率いている。

著者紹介

大増税時代に資産を守る 富裕層の不動産活用術

大増税時代に資産を守る 富裕層の不動産活用術

磯部 悟

幻冬舎メディアコンサルティング

日本の富裕層のほとんどは土地を所有している地主です。先祖から受け継いだ土地を保有し、それを活用することで資産を守ってきました。ところが土地の値下がりや固定資産税の上昇、そして相続税により多くの富裕層が危機に立た…

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