不動産 国内不動産
連載中古アパート・マンションが生まれ変わる「airbnb運用」【第10回】

Airbnbの稼働率が下がってしまう時期と、その対応策とは?

Airbnb民泊稼働率

Airbnbの稼働率が下がってしまう時期と、その対応策とは?

前回に引き続き、東京都内におけるAirbnbの「月ごとの稼働率」を見ていきます。今回は、8月から3月までの稼働率を紹介します。

稼働率が最も落ち込むのは、雨の多い「9月」

前回の続きです。平均を割ってしまうのが、8月16日です。ここからどんどんグラフは下がっていき、8月中旬から10月下旬までは平均よりも低くなります。特に大きく下がる時期としては、8月30日から10月下旬です。この期間は稼働率が40%~50%くらいで推移しています。

 

9~10月が不人気の理由の1つは、9月が雨の時期だということです。海外の旅行情報でも、「9月の日本はあまりお勧めではない」と紹介されています。この時期は日本人もあまり旅行をしないため、相対的にホテルの予約が取りやすいという背景もあります。Airbnbを使わずにホテルに行く外国人が増えるわけです。

 

[図表1]9月の稼働率

 

[図表2]日ごとの稼働率の表示(8〜10月)

8月中旬〜10月中旬までは稼働率が大きく落ち込む。
8月中旬〜10月中旬までは稼働率が大きく落ち込む。

 

10月後半からグラフは回復していき平均を上回りますが、11月中旬にはまた平均を下回ってきます。次に平均よりも上がってくるのは、12月のクリスマス以降の年末年始です。1年で最も高い値は、12月31日の95%です。1月1日も87%と高く、年末年始は非常に高水準の稼働率で推移していきます。

 

年末年始を越えるとピークが過ぎて、すぐに平均を割り出します。1月4日からはもう63%以下になり、1月5日にはかなり低い値にまで落ちます。

 

日本人ホストの感覚からすれば、1月5日にはまだ正月プライスで貸そうとするのですが、外国人にとっては割高感があるため、敬遠されてしまうようです。そして、1月5日からはずっと平均を下回り続け、ようやく上がってくるのが3月20日頃からです。

 

[図表3]年末年始の稼働率

 

[図表4]日ごとの稼働率の表示(1月)

年末年始を過ぎると低い値に落ち込む。
年末年始を過ぎると低い値に落ち込む。

 

ただし、2月で唯一平均を上回る日があります。それが2月20日か23日です。ここは旧正月です。中華系の人たちが新年を祝って日本に押し寄せるので、ここはグラフが上がります。しかし全体的に言えば、冬の時期1~3月中旬までは、Airbnbのオフシーズンということになります。

稼働率は「季節や祝祭日」などの影響で大きく変わる

こうして1年を通して見てみると、稼働率が最も落ち込むのは夏の終わりから秋の終わりだと分かります。11月の紅葉シーズンになると増えるのですが、それまでの夏の終わりから紅葉前は、暑くもなく寒くもなく紅葉もない、外国人にとっては〝日本の四季を感じにくい中途半端な時期〟だと言えます。

 

しかも先ほども述べたように9月は雨が多いということで、Airbnbでは最悪のシーズンと言えるかもしれません。

 

なお冬になると、寒さを楽しみたいという旅行客が増えます。特に冬がほとんどない東南アジア系の旅行客は、寒さを体感してみたい、雪を見たいということでこのシーズンに訪れます。タイの人が雪を見たいといって真冬の1月に札幌に行き、ついでに東京や大阪、京都にも足を延ばすといったプランなどです。

 

Airbnbは年間を平均すれば高い稼働率を誇りますが、日本の四季や祝祭日によって波があることは頭に入れておく必要があります。

 

日本人がホテルを押さえる時期には、Airbnbの需要が上がります。実際にAirbnbを始める場合には、ホテルの稼働率とAirbnbの稼働率の両方を見ることが大事になってきます。ホストはそれを見越してその時点の相場に合わせて価格を設定することがポイントとなります。

 

ホテルが埋まる時期は価格を高く、ホテルが埋まらない時期は価格を抑えるというのが戦略になります。

本連載は、2015年12月11日刊行の書籍『中古アパート・マンションが生まれ変わる airbnb空室物件活用術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

小沢 吾亘

リスクマネジメントグループ代表
株式会社リスクマネジメント・アルファ代表取締役
株式会社エース管理取締役 

1970年8月23日愛知県蒲郡生まれ、蒲郡育ち。27歳のとき、外資系保険会社にヘッドハンティングされ転職。2002年、31歳で独立開業。その後、株式会社リスクマネジメント・アルファを設立。不動産を扱う業務が増えたため、不動産売買仲介を行う株式会社エース管理を設立する。

著者紹介

町田 龍馬

Zens株式会社 代表取締役

1987年長崎県諌早市生まれ。17歳でニュージーランドに渡り、オークランド工科大学ビジネス学部卒業後、共同購入クーポンサービスで起業、その後株式会社トーチライトを経て2011年6月に株式会社Zen Startupを共同創業し、2013年8月に北米市場向けFacebook解析ツール「ZenMetrics」を開発・マーケティングを行う。2014年、自身がAirbnbホストになったことをきっかけに8月よりAirbnb内装・運用代行サービスを開始。

著者紹介

連載中古アパート・マンションが生まれ変わる「airbnb運用」

中古アパート・マンションが生まれ変わるairbnb空室物件活用術

中古アパート・マンションが生まれ変わるairbnb空室物件活用術

小沢 吾亘・町田 龍馬

幻冬舎メディアコンサルティング

ここ数年“サラリーマン大家”という言葉が定着してきました。年功序列や終身雇用制度が崩壊し、将来に不安を抱えるサラリーマンが安定した資産を築く手法として注目しているのが不動産投資です。こうしたサラリーマン大家の大…

Special Feature

2016.12

「法人保険」活用バイブル<書籍刊行>

決算対策、相続・事業承継、財産移転・・・企業とオーナー社長のさまざまな課題解決に、絶大な効果を発揮する「法人保険」の活用…

GGO編集部(保険取材班)

[連載]オーナー社長のための「法人保険」活用バイブル~決算対策編

【第19回】保険のための医的診査 結果が「少し悪い」ほうが社長が喜ぶ理由

GTAC(吉永 秀史)

[連載]法人保険を活用した資産移転の節税スキーム

【第15回】「逆ハーフタックスプラン」活用時の留意点

Seminar information

不動産活用セミナーのご案内

償却メリットを狙った「京都の町家」投資の魅力

~建物比率5割超&4年で減価償却も可能!独自の不動産マーケットを形成する京町家だから実現する投資法

日時 2016年12月10日(土)
講師 平野準

海外不動産セミナーのご案内

償却メリットにフォーカスした「ハワイ不動産」投資の最新事情

~築古木造のタウンハウスで建物比率80%以上。「ハワイの償却物件」の実際と活用法

日時 2016年12月10日(土)
講師 大橋 登

海外活用セミナーのご案内

国際金融都市「香港」で始めるグローバル資産防衛

~本格的な海外投資環境を整えるメリットと現地の最新金融事情

日時 2016年12月10日(土)
講師 長谷川建一

The Latest