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連載<年代別>不動産投資による資産の作り方【第12回】

「金融緩和」の波に乗って不動産資産と収益を一気に増やす方法

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「金融緩和」の波に乗って不動産資産と収益を一気に増やす方法

激動の時代に翻弄されず、豊かで安定した生活を送るためには、自身で資産形成をすることが必要です。本連載は、収益不動産経営コンサルタントの三木章裕氏の最新刊で、2015年8月に刊行された『空き家を買って、不動産投資で儲ける!』(フォレスト出版)の中から一部を抜粋し、各年代ごとにふさわしい不動産投資による資産形成法をわかりやすく紹介します。

レバレッジを利かせた投資で早期リタイアを目指す

現在では資産づくりを加速するには、連載の第11回でご紹介した豊田さんのように金融機関からの融資を利用します。他人資金(銀行ローン等)です。この資金資源をうまく利用して大きな運用益を上げるのです。

 

不動産投資のメリットとしての「レバレッジを利かす」投資です。250万円の戸建賃貸と借金で購入した2500万円の賃貸アパートを具体的に比較してみましょう。

 

賃貸アパートの購入には、投資資金250万円を頭金にして、2250万円の銀行ローンを組み、2500万円の賃貸アパートを買うとします。2500万円の物件の家賃収入の利回りが10%あるとすると、年間250万円の家賃です。一気に同じ資金で62万4000円から250万円、家賃収入は4倍に跳ね上がります。

 

ローン返済をしている時は、手取りベースで概算年間70万円程度しか残りませんので、現金で投資した時とあまり変わらないかもしれません。しかし、ローン返済を終えると、一気に毎年250万円の収入と2500万円の不動産資産が手に入るわけです。

 

借入返済が終われば、受け取れる収入は戸建賃貸の約4倍、資産は10倍に跳ね上がります。時間の経過があなたに、多額の家賃収入と不動産資産をプレゼントしてくれる計算です。

 

そのまま現金購入だけの不動産投資を続ければ、あなたの現金投入した分の資産が手元に残っているだけです。レバレッジを利かせることで、他人の資金と家賃収入でまとまった資産が手に入るということです。

順調に規模を拡大できれば金融機関も放っておかない!?

レバレッジを利かせた不動産投資のうまみを理解したら、どんどん購入を進めてもかまいません。順調に返済も進み、規模も拡大していくと、あなたの周りの金融機関も放っておかないはずで、次々に不動産情報や融資話を持ってきてくれます。

 

今は、アベノミクスの金融緩和のおかげでお金はじゃぶじゃぶありますが、貸すところがなくて金融機関も困っているのが現状です。

 

上場企業は株式発行や社債で資金を調達するので借りてくれません。だからといって、下手に中小企業に貸しても時代の流れが早く、仕事の浮き沈みの激しい中で融資しても無事に返ってくるかわかりません。不安な金融機関は、いざとなったら不動産を売却させて回収しやすい、不動産投資に積極的なのです。こんな金融情勢を利用しない手はありません。

 

今の段階では実感がつかめないかもしれませんが、レバレッジを組み合わせながら不動産投資をすると、あっと言う間に数千万から億単位の年間家賃収入を得られるようになります。

 

たとえば、大家さんの内木さん(仮名)は、ご主人のボーナスを貯めた預金を使って不動産投資を始めました、最初の頃は150万円や250万円など手元の現金で古家や競売で落札した物件を賃貸に回して家賃を稼いでいましたが、徐々に金融機関からの融資も受けるようになり、何と10年ほどで、年間家賃収入が1億円になるまでになりました。また、前回ご紹介した豊田さんも、銀行ローンをうまく利用しながらレバレッジを利かせて投資を拡大して、短期的にセミリタイアできるところまで加速させました。

 

このように、最初の一歩は大変ですが、始めてみると雪だるま式に一気に家賃収入、不動産資産を増やすことができます。レバレッジを利かせることで、あなたの不動産投資は一気に加速していきます。

三木 章裕

株式会社大阪賃貸不動産経営研究所 所長
収益不動産経営コンサルタント

1962年生まれ。清風高等学校卒業、甲南大学経営学部卒業、大阪学院大学大学院商学研究科修了。
一般社団法人全国古家再生推進協議会顧問、株式会社大阪賃貸不動産経営研究所所長、アースリンクグループ代表取締役CEO。収益不動産経営コンサルタント。指導先の資産形成額が300億円以上にのぼる、不動産による資産づくりの専門家。
大阪中心に親の代から不動産業・大家業を営み、アパート・マンションの経営については、一般社団法人日本不動産コミュニティー(J-REC)の浦田健氏に師事、大阪にてパートナーコンサルタントとして活動。また不動産実務検定の大阪第一支部の講師として、「喜ばれる大家の会」を運営し、全国の大家さんのために講義、講演をするほか、さまざまな相談も受けている。近年では、古家(空き家)を再生して高利回り物件として提供し、普通のサラリーマンでも借金なしに大きな資産を築ける蓄財術を指導している。全国古家再生推進協議会の「古家再生投資プランナーweb講座」の作成にも携わる。

著者紹介

連載<年代別>不動産投資による資産の作り方

空き家を買って、不動産投資で儲ける!

空き家を買って、不動産投資で儲ける!

三木 章裕

フォレスト出版

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