賃貸事業における不動産管理会社の3つの運営方式とは?

賃貸事業による節税対策では、不動産管理会社をつくる方法が効果的です。今回は、設立した不動産管理会社の3つの運営方式を見ていきましょう。

賃貸事業では現金が財産として残っていくが・・・

所有地に賃貸マンションを建てて、節税対策をするのは効果的ですが、大変な労力が必要となります。決断してから着工、完成まで1年から2年はかかるため、待望の賃貸マンションが完成すれば、やれやれと思いたいところです。

 

しかし、賃貸事業が順調に稼働し、家賃が入るようになると、次は所得税がかかってきます。家賃収入が増え、今まで以上に賃貸事業の収益が上がれば、現金が財産として残っていくことになりますので、次の相続人の負担が増えることになります。

 

賃貸マンションを建てた節税効果は確実にあるというものの、増える現金に対して相続税が課税されますので、それも防ぎたいところです。

 

そうした場合、現金が増えることを避けるために不動産管理会社となる法人をつくります。会社に家賃の一部を払うことで現金が増えることを防ぎ、所得税の節税にもなるのです。また、親族に役員報酬を払うことで、納税資金を貯めることもできるようになります。

「サブリース方式」と「管理委託方式」の違いとは?

この不動産管理会社を利用する方法には、まず、自分の持っているアパート・マンション等を一括してその管理会社に貸し付けるサブリース方式(転貸方式)と、管理会社にそのアパート・マンション等の管理を任せる管理委託方式(管理料徴収方式)とがあります。

 

「サブリース方式」とは、管理会社に自分のマンションを一括して貸し付け、その後、その管理会社が第三者に貸し付けるという方法で、「管理委託方式」とは、不動産管理会社に不動産の管理を任せて管理料を支払うという方法です。

不動産所有方式は節税効果が小さいこともある

「不動産所有方式」とは、土地は個人所有のままで、建物だけを管理会社が所有し、会社が建物オーナーとして第三者に賃貸する方式です。

 

この場合は、建物を会社名義で建てるため、個人の借り入れはなくなりますので、節税対策という観点で見れば、土地を同族会社に貸していることの減額のみで、節税効果は小さくなります。

 

また、すでに建っている建物を法人が買い取る場合は、時価(簿価)売却となります。築年数が経っていないと相続税評価額以上の価額での売却であるため、相続財産の増加となる場合は注意が必要です。

 

本連載は、2012年2月28日刊行の書籍『図解でわかる相続税を減らす生前の不動産対策』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

「不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「国内不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載相続税を減らす生前の「不動産対策」基礎講座

公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 

相続コーディネーターの創始者として1万3000件以上の相続相談に対処。 感情面、経済面に配慮した“オーダーメード相続"を提案し、 家族の絆が深まる「夢相続」の実現をサポートしている。 株式会社PHP研究所勤務後、昭和62年不動産会社設立、相続コーディネート業務を開始。 平成12年NPO法人設立、内閣府認証を取得。 平成13年に相続コーディネートを業務とする法人を設立、 平成15年に東京都中央区八重洲に移転し、平成20年に社名を株式会社夢相続に変更。

著者紹介

図解でわかる 相続税を減らす生前の不動産対策

図解でわかる 相続税を減らす生前の不動産対策

曽根 恵子著 税理士法人チェスター監修

幻冬舎メディアコンサルティング

相続税の対象となる財産の5割以上が不動産です。誰も住まない土地を引き継ぎ、多額の相続税の支払いに頭を悩ますケースなど、不動産には多くの問題がある一方で、評価の仕方、活用の仕方次第で大きく節税でき、収益を生み出す…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧