「月別稼働率」を把握し、月間売上の最大化を狙う

多くの不動産オーナーを悩ませる「賃貸アパート、マンションの空室率」。この問題をAirbnbは一掃してくれます。

筆者の会社は、Beyond Pricing（ビヨンドプライシング）という米サンフランシスコのAirbnb価格最適化ツールの開発会社と提携し、私の会社が運営するAirbnb物件の価格最適化を行っています（2015年11月時点は東京のみ対応）。この会社の調査したデータによると2014年の東京のAirbnb物件の平均稼働率は63％でした（下記図表参照）。

［図表1］ビヨンドプライシング社の公開する2014年の東京のAirbnb稼働率グラフ

年間の稼働率の推移が表示される。 ポインタを日付に合わせると、当日の稼働率が表示される。 https://plot.ly/~beyondpricing/846/tokyo-airbnb-occupancy/

ビヨンドプライシングは以下のサイトより登録できる（現在東京のみ対応）。 http://www.beyondpricing.com/#r=ZENS

私の会社が運営代行を行うAirbnbリスティングは東京都内に約55件ありますが、2015年の平均稼働率は70〜80％です。ビヨンドプライシングのデータは、あまり本気でAirbnb運営を行っていない方のリスティングも含めているので、本気でやっている方のリスティングなら、平均稼働率は70%くらいだと思います。

さて、以下のグラフは、東京で登録されているAirbnb物件について、2014年の1月1日から12月31日までの稼働率を記録したものです。まず、グラフの中央を横に真っすぐ走る線がありますが、これが年間稼働率（63％）です。上下にジグザグと動く線が、その時々での稼働率です。

［図表2］5月の稼働率

3月中旬から5月下旬までは稼働率が上昇する。

［図表3］日ごとの稼働率の表示（4〜5月）

平均値63％を超える月、つまり稼働率の高い時期を見てみると、３月中旬頃から急にグラフが上がり始めています。そこから5月下旬までは非常に高い稼働率を示します。特に上がっている3月20日～5月5日での稼働率は75％を超えています。

日本ではこの時期、1年で最も過ごしやすい春になります。日本と言えば「桜」ですが、花見にも最適のシーズンです。それに、諸外国では4月にイースターの長期休みがあるため、旅行するのにちょうどいい季節になるのです。

３月中旬から８月のお盆までは稼働率が高くなる

Airbnbには海外からやって来る観光客だけでなく、国内にいる日本人の動きも直接的・間接的に影響します。

日本ではゴールデンウィークが4月末〜5月初頭にあるため、日本人で国内のホテル・旅館が埋まってしまいます。そのため、予約が取れなくなった外国人がホテル代わりにAirbnbを利用するのです。日本人がその安さや使いやすさからAirbnbを使うこともあります。

こうした理由から、春～ゴールデンウィークにかけて稼働率は高くなります。ゴールデンウィークが終わるとグラフは一旦下がりますが、その後、再び上がって5月17日にもピークが来ます。そして、しばらく平均より高い状態が続きます。

次に70％を越える時期が7月10日から8月7日です。これも時期的に考えて、他国の休暇期間と重なるところです。ざっくりと言えば、3月中旬から8月のお盆までの5ヶ月間は平均値を超える人気のシーズンと言えるでしょう。

［図表4］7月の稼働率 

7月中旬から8月上旬も稼働率が上昇する。

［図表5］日ごとの稼働率の表示（7〜8月）