月ごとに変化!東京都内のAirbnbの「稼働率」は何%なのか?

アパート、マンションの空室問題を解決してくれるAirbnbですが、実際には都内全体でどの程度稼働しているのでしょうか? 今回は、グラフをもとに月ごとの稼働率を見ていきます。

「月別稼働率」を把握し、月間売上の最大化を狙う

多くの不動産オーナーを悩ませる「賃貸アパート、マンションの空室率」。この問題をAirbnbは一掃してくれます。

 

筆者の会社は、Beyond Pricing(ビヨンドプライシング)という米サンフランシスコのAirbnb価格最適化ツールの開発会社と提携し、私の会社が運営するAirbnb物件の価格最適化を行っています(2015年11月時点は東京のみ対応)。この会社の調査したデータによると2014年の東京のAirbnb物件の平均稼働率は63%でした(下記図表参照)。

 

[図表1]ビヨンドプライシング社の公開する2014年の東京のAirbnb稼働率グラフ

年間の稼働率の推移が表示される。
ポインタを日付に合わせると、当日の稼働率が表示される。
https://plot.ly/~beyondpricing/846/tokyo-airbnb-occupancy/

ビヨンドプライシングは以下のサイトより登録できる(現在東京のみ対応)。
http://www.beyondpricing.com/#r=ZENS
年間の稼働率の推移が表示される。 ポインタを日付に合わせると、当日の稼働率が表示される。 https://plot.ly/~beyondpricing/846/tokyo-airbnb-occupancy/
ビヨンドプライシングは以下のサイトより登録できる(現在東京のみ対応)。 http://www.beyondpricing.com/#r=ZENS

 

私の会社が運営代行を行うAirbnbリスティングは東京都内に約55件ありますが、2015年の平均稼働率は70〜80%です。ビヨンドプライシングのデータは、あまり本気でAirbnb運営を行っていない方のリスティングも含めているので、本気でやっている方のリスティングなら、平均稼働率は70%くらいだと思います。

 

さて、以下のグラフは、東京で登録されているAirbnb物件について、2014年の1月1日から12月31日までの稼働率を記録したものです。まず、グラフの中央を横に真っすぐ走る線がありますが、これが年間稼働率(63%)です。上下にジグザグと動く線が、その時々での稼働率です。

 

[図表2]5月の稼働率

3月中旬から5月下旬までは稼働率が上昇する。
3月中旬から5月下旬までは稼働率が上昇する。

 

[図表3]日ごとの稼働率の表示(4〜5月)

 

平均値63%を超える月、つまり稼働率の高い時期を見てみると、3月中旬頃から急にグラフが上がり始めています。そこから5月下旬までは非常に高い稼働率を示します。特に上がっている3月20日~5月5日での稼働率は75%を超えています。

 

日本ではこの時期、1年で最も過ごしやすい春になります。日本と言えば「桜」ですが、花見にも最適のシーズンです。それに、諸外国では4月にイースターの長期休みがあるため、旅行するのにちょうどいい季節になるのです。

3月中旬から8月のお盆までは稼働率が高くなる

Airbnbには海外からやって来る観光客だけでなく、国内にいる日本人の動きも直接的・間接的に影響します。

 

日本ではゴールデンウィークが4月末〜5月初頭にあるため、日本人で国内のホテル・旅館が埋まってしまいます。そのため、予約が取れなくなった外国人がホテル代わりにAirbnbを利用するのです。日本人がその安さや使いやすさからAirbnbを使うこともあります。

 

こうした理由から、春~ゴールデンウィークにかけて稼働率は高くなります。ゴールデンウィークが終わるとグラフは一旦下がりますが、その後、再び上がって5月17日にもピークが来ます。そして、しばらく平均より高い状態が続きます。

 

次に70%を越える時期が7月10日から8月7日です。これも時期的に考えて、他国の休暇期間と重なるところです。ざっくりと言えば、3月中旬から8月のお盆までの5ヶ月間は平均値を超える人気のシーズンと言えるでしょう。

 

[図表4]7月の稼働率 

7月中旬から8月上旬も稼働率が上昇する。
7月中旬から8月上旬も稼働率が上昇する。

 

[図表5]日ごとの稼働率の表示(7〜8月)

本連載は、2015年12月11日刊行の書籍『中古アパート・マンションが生まれ変わる airbnb空室物件活用術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載中古アパート・マンションが生まれ変わる「airbnb運用」

リスクマネジメントグループ代表
株式会社リスクマネジメント・アルファ代表取締役
株式会社エース管理取締役 

1970年8月23日愛知県蒲郡生まれ、蒲郡育ち。27歳のとき、外資系保険会社にヘッドハンティングされ転職。2002年、31歳で独立開業。その後、株式会社リスクマネジメント・アルファを設立。不動産を扱う業務が増えたため、不動産売買仲介を行う株式会社エース管理を設立する。

著者紹介

Zens株式会社 代表取締役

1987年長崎県諌早市生まれ。17歳でニュージーランドに渡り、オークランド工科大学ビジネス学部卒業後、共同購入クーポンサービスで起業、その後株式会社トーチライトを経て2011年6月に株式会社Zen Startupを共同創業し、2013年8月に北米市場向けFacebook解析ツール「ZenMetrics」を開発・マーケティングを行う。2014年、自身がAirbnbホストになったことをきっかけに8月よりAirbnb内装・運用代行サービスを開始。

著者紹介

中古アパート・マンションが 生まれ変わる airbnb空室物件活用術

中古アパート・マンションが 生まれ変わる airbnb空室物件活用術

小沢 吾亘・町田 龍馬

幻冬舎メディアコンサルティング

ここ数年“サラリーマン大家”という言葉が定着してきました。年功序列や終身雇用制度が崩壊し、将来に不安を抱えるサラリーマンが安定した資産を築く手法として注目しているのが不動産投資です。こうしたサラリーマン大家の大…

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