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連載相続税を減らす生前の「不動産対策」基礎講座【第16回】

不良資産となった土地を「優良資産」に組み替える方法

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不良資産となった土地を「優良資産」に組み替える方法

今回は、資産を組み替えることにより、不良資産となってしまった土地を優良資産にする方法を見ていきましょう。

数よりも質、収益が上がる不動産が財産となる

土地を持っているだけで財産になる時代は終わりました。持っているだけでその土地からの収益がなければ、固定資産税や維持費がかかり、お金は出ていくばかりで持ち出しとなって、財産とはいえない状態になります。土地を駐車場に利用しているといっても、相続税の節税効果はありません。

 

今までは多くの土地を所有することが資産家の証しであり財産でしたが、土地の価格が下がった今では固定資産税や維持費を考えると、収益力のある土地が財産であり、収益力がない土地は不良資産となりかねません。数よりも質にこだわって、選別していく時代になりました。

 

多くの土地や大きな土地を所有する場合、そのままでは節税対策はできません。土地の一部を売却して、売却代金で建物を建てたり、賃貸マンションを購入したりして収益を上げられる不動産に組み替えていくことで、初めて節税になるのです。

相続税対策も「資産組み替え」の時代へ

最近まで節税対策の主流となっていたのは、所有地に借り入れをして賃貸アパートを建てることでした。そのため、至る所にアパート、マンションが建ちました。今や供給が需要を上回り、駅から遠く買い物に不便なところや老朽化した建物など、条件の悪い物件には空室が目立つ事態となっています。

 

そうした現実から、相続税の節税対策の動向としては、不良資産を売却し優良資産を購入して不動産運用をする、つまり、資産組み替えの時代へと変化しています。

 

たとえば、古アパートを所有しているが、賃料が安く収益が上がらなくなった場合は、売却して駅近郊の収益物件を購入することで、収益も改善されます。

所有地の立地を変えるために買い替えを検討する

また、所有している土地が賃貸事業に適していないこともあります。賃貸にするのであれば、最寄り駅からの距離が徒歩10分程度以内であることが第一条件です。周辺の住環境なども重要になりますが、所有地だけに、そうした条件は今から選べません。

 

賃貸事業をするのであれば、その土地が適地であるかそうでないかを冷静に判断し、適さないとわかれば、売却して、別の方法で賃貸事業をするようにします。これが資産組み替えです。

 

賃貸物件にするなら、最寄り駅からの近さや周辺の環境、町や地域のブランドなどを選択基準にして立地を決めると、賃貸や売却にも有利になります。

 

たとえば、年間収入250万円の古いアパートを1億円で売却し、家賃が10万円/月の賃貸マンションを4室購入すると、年間収入は480万円となり、約2倍の収入が得られるようになるのです。

 

本連載は、2012年2月28日刊行の書籍『図解でわかる相続税を減らす生前の不動産対策』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

曽根 恵子

公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 

相続コーディネーターの創始者として1万3000件以上の相続相談に対処。 感情面、経済面に配慮した“オーダーメード相続"を提案し、 家族の絆が深まる「夢相続」の実現をサポートしている。 株式会社PHP研究所勤務後、昭和62年不動産会社設立、相続コーディネート業務を開始。 平成12年NPO法人設立、内閣府認証を取得。 平成13年に相続コーディネートを業務とする法人を設立、 平成15年に東京都中央区八重洲に移転し、平成20年に社名を株式会社夢相続に変更。

著者紹介

連載相続税を減らす生前の「不動産対策」基礎講座

図解でわかる相続税を減らす生前の不動産対策

図解でわかる相続税を減らす生前の不動産対策

曽根 恵子著 税理士法人チェスター監修

幻冬舎メディアコンサルティング

相続税の対象となる財産の5割以上が不動産です。誰も住まない土地を引き継ぎ、多額の相続税の支払いに頭を悩ますケースなど、不動産には多くの問題がある一方で、評価の仕方、活用の仕方次第で大きく節税でき、収益を生み出す…

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