特集2016.2不動産の「高値」売却術

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連載任意売却物件の失敗しない転売術【第4回】

任意売却物件をリフォームして転売する際の手順とは?

売買契約任意売却

任意売却物件をリフォームして転売する際の手順とは?

前回は、賃借人がいる任意売却物件を転売する際の手順について説明しました。今回は、任意売却物件をリフォームして転売する際の手順を見ていきます。

リフォーム業者の選定はできれば事前に済ませておく

前回に引き続き、任意売却物件で成功するための出口戦略について見ていきます。

 

●賃借人の退去後、リフォームして売却する場合

 

1.賃借人から退去の通知

リフォームなどの準備に取りかかる。できれば事前にリフォームのタイミングに合わせて業者の選択など、準備しておくほうがベター

2.賃借人退去

室内を確認。クリーニング程度で済むかどうか、できれば業者と同行して現況の確認を。残置物がある場合もあるので、リフォームの前にごみを片付けてくれる専門の業者に依頼を

3.リフォーム会社に正式発注

リフォームの内容と見積もりの確認を行う

4.リフォーム工事開始

実際の工事に取り掛かる。この間に、新しい賃借人を探す、もしくは転売するかどうかの検討を

5.不動産会社を探す

できれば投資用不動産の仲介に慣れている不動産会社に依頼することが大切。転売する場合も、複数の不動産会社に仲介を依頼する

6.査定額、売却価格の算出

不動産会社などと協議して、売却物件の査定額を算出してもらう。住宅用不動産の場合は、周辺の取引事例を参考にして算出する「取引事例法」で算出するのが一般的。一方の投資用不動産の場合は、収益から算出する「収益還元法」を合わせて算出する場合が多い。査定額などを参考に、売却価格を算出する。投資用不動産の場合は「年間の家賃収入÷標準的な利回り」で算出する方法もある

7.修繕積立金、管理費の滞納に要注意

これらの経費の滞納があると、新しい買主に引き継がれてしまうために、最低でもこれらの負債も含めて決済時に清算すること

8.売却先の決定

価格交渉などを経て売却が決定

9.売買契約を締結

正式に売買契約を締結。不動産会社に仲介手数料を支払うことになる

 

【不動産売買にかかる仲介手数料】

 売買契約成立後の「現金の活用方法」も早めに検討

10.ローンを借りている銀行に連絡

売買契約成立後、すぐに融資を受けている銀行に連絡して、売買価格はいくらで、ローンを清算する希望日時を伝える。必要書類などをそろえてもらう

11.所有権移転の登記

所有権移転の登記。通常、不動産価格の1000分の20が必要。投資用不動産の登記では住宅の軽減措置などが受けられないので要注意

12.譲渡所得税の確定申告

5年以内に売却したのであれば短期譲渡所得税、5年超であれば長期譲渡所得税がかかる

 

ちなみに、売買契約成立後はある程度まとまった現金が手に入ることになりますから、わずかでも効率的に運用するために、現金をどう活用するのかも考えておくといいでしょう。

本連載は、2014年10月10日刊行の書籍『任意売却物件ではじめるローリスク不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

安田 祐次

丸の内AMS株式会社 代表取締役 一般社団法人 全日本任意売却支援協会 代表理事

1967 年生まれ、大阪市立大学大学院 創造都市研究科修了。現在、丸の内AMS株式会社代表取締役。一般社団法人 全日本任意売却支援協会代表理事の肩書を持つ。首都圏、関西圏を中心に年間1200 件を越えるローン破綻者からの相談を解決に導いている、任意売却を専門に取り扱う不動産のプロ。ローン破綻者の住み続けたい要望に応えるための、任売リースバック社債で投資家と債務者をつなぎ合わせる手法での実績が多い。また、不動産会社に任意売却の方法をセミナー等で伝え、任意売却の啓蒙活動も積極的に行っている。報道ステーション、ワールドビジネスサテライト、報道特集などメディア出演多数。著書に『住宅ローン無理して払うな!』(早稲田出版)、『お客様に喜んでもらえる不動産会社のつくり方』(風詠社)がある。

著者紹介

連載任意売却物件の失敗しない転売術

任意売却物件ではじめる ローリスク不動産投資

任意売却物件ではじめる ローリスク不動産投資

安田 祐次

幻冬舎メディアコンサルティング

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