銀行融資ではインカムゲイン狙いを強調

任意物件の購入から売却までのプロセスの中で重要な「資金調達」「物件選び」「修繕管理」の3つについて説明します。

まずは、資金調達ですが、身の丈に合わない高額な不動産投資は、非常にリスクが高いものであり、ローン破綻などを招くと前に紹介しました。確かにその通りではありますが、不動産投資の場合、限られた元手だけでは、選択肢はかなり狭くなってしまいます。それだけ高額な買い物であり、個人の自己資金だけではどうしても限界があるわけです。

実際に、不動産購入に資金調達は不可欠なものであり、大半の人が不動産のような高額な買い物では「ローン」を組んでいるのが現実です。元手となる自己資金にいくばくかの資金をプラスすることで、選べる物件の幅が大きく広がり、魅力的な物件を確実に入手しやすくなります。

問題は、どこで資金調達をするかですが、一般的なマイホームであれば、「住宅金融支援機構」や銀行などの住宅ローンを借りることになります。個人の住宅ローンが中心の住宅金融支援機構は論外ですが、任売物件のような特殊な物件に対しても、通常の銀行が融資をしてくれます。

ただし、注意しなければいけないのは、銀行は不動産投資でも純粋にキャピタルゲインを狙った短期の「不動産投資」に対しては、警戒するのが普通です。最初から短期間の投資であるといった趣旨の話をすると、融資してくれない銀行もあるということです。

一方、銀行は「不動産経営」という言葉には寛容です。自分が住むマイホームではなく、賃貸住宅として毎月決まった収入があるようなインカムゲイン狙いの不動産投資には、銀行はむしろ積極的に融資してくれます。

先に、任売物件はインカムゲインも、キャピタルゲインも狙える物件だと紹介しましたが、銀行の担当者と面談する時などはインカムゲイン狙いであることを強調したほうがいいかもしれません。不動産経営であれば、銀行は喜んで融資してくれる場合が多いようです。

出口戦略まで考慮した資金調達が「失敗」を防ぐ

もうひとつ、金融機関での資金調達で注意したいのは「金利」です。銀行以外の住宅専門のノンバンクなどもありますが、銀行以外の金融機関の場合は、金利が若干高くなるのが普通です。その代わり、銀行よりも任売物件のような不動産にも積極的に融資してくれます。

金利が高いと言っても、わずかな金利差の場合もあれば、大きく異なる場合もあります。ひとつの金融機関だけで決めてしまわずに、比較検討することも大切かもしれません。場合によっては、わずかな金利の差であれば、金利は高いものの銀行よりもノンバンク系の金融機関のほうが対応が柔軟でいい場合もあるようです。

ちなみに、アベノミクスの影響などで、今後インフレになる可能性が噂されていますが、そこで心配なのが「金利上昇」です。住宅ローンの場合などは、10年、20年という間隔で返済をしていくために固定金利でもいいかもしれませんが、不動産投資の場合はそうもいきません。大半のケースが「変動金利」での融資になります。

いずれにしても、資金調達は銀行など金融機関との信頼関係が重要になってきます。銀行でローンを組む場合には、その人の職業や年齢といった「属性」も重要な要素になってきます。資金調達する場合は、物件の転売時期やローンの返済時期といった、不動産投資の最終局面のことまで考えて決めることが大切かもしれません。いわゆる「出口戦略」と呼ばれるものですが、不動産投資には購入時（入口）に立った時点で、売却時（出口）のことも考えることが大切になります。不動産投資で失敗しないポイントのひとつです。