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連載相続税を減らす生前の「不動産対策」基礎講座【第14回】

不動産を購入し、贈与することで得られる「節税効果」とは?

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不動産を購入し、贈与することで得られる「節税効果」とは?

前回は、不動産の「時価評価」について説明しました。今回は、不動産を購入して贈与するメリットなどを見ていきます。

現金より贈与のメリットが大きいのは「土地」

現金の贈与は一般的に節税対策として多くの方が実行されていることでしょう。現金などの金融資産は、額面どおりの時価で評価されます。100万円の現金は、現在も将来も100万円の価値だということです。

 

しかし、不動産の場合は、少し事情が違います。なぜなら、不動産は時価よりも低い路線価や固定資産税評価額で評価されますので、より多くの価値分を贈与できるのです。たとえば、都市部の場合、現在の地価は下落していますが、将来は上昇に転じることもあります。つまり、評価の低いときに贈与してもらうほうがいいといえます。

 

また、賃貸物件なら、贈与後の家賃収入も自分のものになり、節税効果だけでなく、現金収入があることは魅力です。

住宅資金の贈与よりも住宅をもらったほうが得

相続税法上の建物の時価は固定資産税評価額、土地は路線価で決まるので、たとえば、市場での時価が1億円の都心の土地と建物が、評価額は半分以下ということが珍しくありません。

 

そのため、住宅購入資金として現金を生前贈与してもらうより、親が住宅を購入し、それを贈与してもらったほうが節税になります。

相続時精算課税制度で節税するための贈与

相続時精算課税制度では、相続財産と合算する贈与財産(相続時精算課税適用財産)の価額は、贈与時の価額で計算されるため、相続時に実際にその財産の価額が上がっていれば、結果的に節税となります。贈与財産の「贈与時の価額」と「相続時の価額」が同じであるならば、基本的には相続税の節税にならないということになります。

 

しかし、贈与財産の「贈与時の価額」と「相続時の価額」が同じである場合でも、収益物件を贈与するならば、相続税の節税となります。

 

たとえば、親が賃貸アパートを持っているとすると、そこから入る家賃収入は親のものです。必要経費や所得税などを差し引いた残りは、当然親の財産となり、結果的に相続財産となってしまいます。けれども、賃貸アパートを親から子供へ贈与すれば、その後の家賃収入は子供のものとなるため、相続財産の増加を防ぐことになります。子供は家賃収入を納税資金として蓄えることができます。

 

また、所得の分散効果があるため、子供より親のほうがはるかに所得があるならば、贈与することで、全体の所得税が減ることになります。

 

本連載は、2012年2月28日刊行の書籍『図解でわかる相続税を減らす生前の不動産対策』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

曽根 恵子

公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 

相続コーディネーターの創始者として1万3000件以上の相続相談に対処。 感情面、経済面に配慮した“オーダーメード相続"を提案し、 家族の絆が深まる「夢相続」の実現をサポートしている。 株式会社PHP研究所勤務後、昭和62年不動産会社設立、相続コーディネート業務を開始。 平成12年NPO法人設立、内閣府認証を取得。 平成13年に相続コーディネートを業務とする法人を設立、 平成15年に東京都中央区八重洲に移転し、平成20年に社名を株式会社夢相続に変更。

著者紹介

連載相続税を減らす生前の「不動産対策」基礎講座

図解でわかる相続税を減らす生前の不動産対策

図解でわかる相続税を減らす生前の不動産対策

曽根 恵子著 税理士法人チェスター監修

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