いわゆる「事故物件」のマンションを満室にする方法

前回は、いわゆる「嫌悪施設」がそばにある物件を売却する方法を説明しました。今回は、自殺などの事故がマンションで起こった場合の「空室対策」について見ていきます。

大規模な「リノベーション」でイメージを一新する

「大島てる」(http://www.oshimaland.co.jp/)という事件・事故物件サイトをご存じでしょうか。「事故物件公示サイト」と銘打たれたこのホームページでは、日本全国の地図(グーグルマップ)にマッピングするかたちで、事件や事故のあった物件を住所とともに掲載しています。運営元は株式会社大島てるで、目的は事故物件の情報提供と情報収集だそうです。

 

事故物件の定義は、「殺人事件、自殺、火災などの事件・事故で死亡者の出た物件」となっています。大島てるでは、新聞記事などから情報を集めて、対象となる物件(宿泊施設を含む)の住所や部屋番号、元入居者の死因、物件の写真などを公開しています。

 

もちろん情報の漏れや抜けは否めませんが、それでも他に類を見ない膨大なデータベースです。日々、リアルタイムで更新しているので、2005年より前の情報は掲載されていませんが、それでも過去10年間の情報がほぼ網羅されているようです。

 

不動産の大家さんを長くやっていれば、どうしても、こういった事故や物件に出会ってしまいます。

 

筆者の会社の場合は、たまたま管理していたワンルームマンションの一室で殺人事件がありました。その階の全ての部屋の入居者が速やかに解約退去してしまったために、オーナーさんの収入は一気にゼロになってしまいました。

 

そのため、経済的なダメージだけでなく、精神的なダメージも大きく、オーナーさんは体調を崩されてしまいました。

 

そこで私は、収入がゼロになったけれども、こんなときこそ思いきって投資(お金をかけたリフォーム)をすべきだとアドバイスしました。事故物件にはネガティブなイメージがついてしまっていますが、大規模なリフォームによってマンション自体のイメージを刷新してしまえば、事件の記憶も薄れるだろうと考えたのです。

 

そこで、一室あたり200万円以上のお金をかけてリフォームを実施しました。通常のリフォームは多くても100万円ですから、200万円というのはリフォームというよりリノベーションと呼んだほうがよいでしょう。

 

複数のリフォーム業者からアイデアを募集して、もっともすぐれていたアイデアを出した業者に、リノベーションをお任せすることにしました。ちなみに工事にあたっては、神主さんにきてもらって、全部屋でお祓いをしてからリノベーションを始めました。

 

その結果、マンションはイメージを一新して生まれ変わりました。リフォーム代金を取り戻すために賃料も値上げしたのですが、あっというまに入居者がついて、全室を元どおりに埋めることができました。

「保険」に加入しておくことも有効な対策

ただし、さすがに事故のあった部屋だけは、相場の70%ほどに値下げしました。殺人事件という事故のあったことは、告知義務がありますから、さすがに値下げしないとお客様に申し訳なかったからです。

 

ちなみに、事故があったことは、その部屋の入居者だけでなく、マンションの新しい入居者全てにお伝えしました。そうして数カ月後に、無事、当初の売却予想金額を上回った金額で売却することができました。

 

事件や事故は偶発的に起きるもので、事前に予測して防ぐことはできません。しかし、まったく対策がないわけでもありません。そのような場合のために保険があるからです。火災も一種の事故と考えれば、保険に加入することが有効な対策です。

 

また、リノベーションではなく、解体して更地にするとか、建て替えとかを選択する方もいます。そのほうがよりイメージが一新されますが、費用は余計にかかります。

 

いずれにせよ、事件のあった物件は頭を切り替えて、大きな投資で早期空室をうめるという姿勢が必要です。

本連載は、2016年1月29日刊行の書籍『「ワケあり物件」超高値売却法』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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株式会社アズ企画設計 代表取締役

東京都渋谷区に生まれる。実家は渋谷区神宮前で鰻屋を経営。 中央大学を卒業後、複数の不動産会社に勤務し、1993年にアズ企画設計を川口市に設立。 「空室のない元気な街を創る」を経営理念として、賃貸、売買、ビジネスホテルなどのビジネスを幅広く手がける。

著者紹介

「ワケあり物件」超高値売却法

「ワケあり物件」超高値売却法

松本 俊人

幻冬舎メディアコンサルティング

「駅から遠い、築年数が古い、ごみ収集所が近くにある――そんな物件を持つオーナーは、高値売却の方法について頭を悩ませているのではないでしょうか。本書では、どんな「ワケあり物件」であっても優良物件に変える巧みな「演…

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