特集2016.2不動産の「高値」売却術

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連載万年赤字物件を高値で売る「知識とノウハウ」【第14回】

専任か一般か――失敗しない「媒介契約」の結び方

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専任か一般か――失敗しない「媒介契約」の結び方

前回は、物件を高く売るために重要となる、不動産会社の選び方を説明しました。今回は、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」について、それぞれのメリット・デメリットを見ていきます。

3種類の「媒介契約」はそれぞれ一長一短

売買仲介の依頼の仕方には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類ありますが、それぞれ一長一短があります。

 

①専属専任媒介契約

 

売却を1社だけに任せるときに結ぶ契約です。自分で買い手(たとえば、親戚や知人など)を見つけたとしても、依頼した不動産会社を通して取引することが、契約で義務付けられています。

 

媒介契約の有効期間は3カ月となり、必ず1週間に1回以上の業務報告を受けることができます。

 

②専任媒介契約

 

1社のみと契約を行い、他社には依頼できません。万が一、他社の媒介により成約したときには、違約金が発生します。

 

媒介契約の有効期間は3カ月となり、依頼を受けた仲介会社は、売主に対して2週間に1回以上の状況報告が義務付けられています。専属専任とよく似ていますが、売主自ら買い手を探した場合は報酬が発生しない媒介契約です。

 

③一般媒介契約

 

複数の不動産会社に買主を探してもらえる契約です。多くの不動産会社に依頼したいときは一般媒介契約を選びます。デメリットとしては、専属専任および専任とは異なり、本腰を入れて買い手を見つけてもらえない可能性があります。

最初は一般で依頼し、売れなかった際は専任にする手も

このように、それぞれ不動産オーナー側から見れば一長一短がありますが、不動産会社としては当然、専任媒介契約を結びたいと考えています。そのために、いい加減な査定額を出す会社も存在します。

 

専属専任媒介契約と専任媒介契約では1社のみと契約するので、その会社がきちんと動いてくれない場合は、「長らく売れない」というリスクも考えられます。逆に「うち1社だけ」ということで、誠実に動く会社もあります。専任で契約するときは、信頼できる会社を見つける必要があります。

 

自分の持っている物件を正しく把握し、売り先のさらにその先を見据えて、業者とどういった契約を結ぶのか考えてください。最初は一般で数社に依頼して、3カ月で売却ができないようであれば、その中で話しやすかった業者に専任で任せてみるのもよいでしょう。

本連載は、2015年10月26日刊行の書籍『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

新川 義忠

富士企画株式会社 取締役兼営業部長

1972年、福岡県北九州市生まれ。デザイン学校を卒業後、住宅設備会社勤務を経て、不動産投資専門会社に入社。トップ営業マンとして、1,000件以上の物件売買に携わる。2012年、富士企画株式会社を設立。現在は、個人投資家向けに不動産投資のアドバイスや物件紹介、購入後のサポートを行っている。

著者紹介

連載万年赤字物件を高値で売る「知識とノウハウ」

万年赤字物件を驚異の高値で売る方法

万年赤字物件を驚異の高値で売る方法

新川 義忠

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