特集2016.2不動産の「高値」売却術

不動産 国内不動産
連載万年赤字物件を高値で売る「知識とノウハウ」【第12回】

物件の主要な買主となる一般投資家、大家、一般法人の特徴

一般法人減価償却収益不動産不動産投資

物件の主要な買主となる一般投資家、大家、一般法人の特徴

前回は、物件を売却する際に重要となる「買い手側の目線」を説明しました。今回は、実際に物件を購入する買主とは「どのような人々なのか」、そして「何を重視するのか」を見ていきましょう。

副業として不動産投資を行う「一般の投資家」層

物件の買主には、どのような層がいるのでしょうか。メインとなるのが、一般の不動産投資家です。サラリーマンであったり、公務員や士業など、安定した本業を持ちながら、副業として不動産投資を行っています。昨今の不動産市況の活性化は、資産家でも地主でもない、これらの一般の投資家層が増えたことによって起こっています。筆者の経営する会社のお客様も、大部分こういった方々です。

 

ひと口に不動産投資家といっても、収益を求めるタイプ、資産価値を求めるタイプ、減価償却を求めるタイプと様々です。

 

彼らは収益不動産の情報を、主に『健美家』『連合隊』『楽待』といった収益不動産のポータルサイトから得ています。

相続税対策として収益物件を購入する「大家」

続いて、地主や、昔から家業として賃貸経営を行っている大家です。地主の場合は投資の観点ではなく、先祖代々からの土地を相続する上で、相続税対策としてアパート経営を行っています。

 

基本的には地主が売却した収益物件を不動産投資家が購入するケースが多いのですが、2代目地主・大家が、資産の入れ替えをするため、新たに収益物件を購入することもあります。彼らの主な取引先金融機関は地方銀行や信用金庫ですから、地元の物件限定で買っていくのがその購買行動の特徴です。

 

情報の入手先は、地場の不動産業者や金融機関になるのが一般的です。

サラリーマンとは違う目線で物件購入する「一般法人」

一般法人が収益不動産を購入するケースもあります。アパートを寮として購入したいという話や、節税のため、売上の一部で収益不動産を購入したいというニーズもあります。

 

また不動産投資家がリタイアして専業大家になったケースも、こちらに当てはまります。収益不動産を専門とする事業家ということで、収益性に対する目線は厳しいのが特徴です。彼らは全空物件を安く購入して再生したり、競売で規模の大きな収益物件を購入します。サラリーマンとは違った目線で物件購入をするのです。

 

また融資も、個人のアパートローンではなくプロパーローン(事業用ローン)で組むため、サラリーマン投資家では融資が付かないような物件でも購入できます。

 

情報の入手先は、収益不動産専門会社、買取会社、金融機関。つまり買主の中では最も幅広く情報網を展開していきます。

 

出口戦略を検討する際は、以上で述べたような買主側の特徴を研究することが重要です。中には今にも朽ち果てそうなボロ物件であっても、空室だらけの物件でも購入する・・・という買主もいます。購入のニーズはあるわけですから、赤字が続き過ぎて危機的状況になったときには、損を覚悟で投げ売りをしたほうがよい場合もあります。

 

ただし高く売るためには、それなりの準備が必要です。前述のような状況では、買主の代表格である不動産投資家層からは購入してもらえません。収支が完全に赤字になるような物件に、融資は付かないからです。やはり、高値売却を行うためには、「皆が買いたい物件」にするための準備が必要なのです。

本連載は、2015年10月26日刊行の書籍『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

新川 義忠

富士企画株式会社 取締役兼営業部長

1972年、福岡県北九州市生まれ。デザイン学校を卒業後、住宅設備会社勤務を経て、不動産投資専門会社に入社。トップ営業マンとして、1,000件以上の物件売買に携わる。2012年、富士企画株式会社を設立。現在は、個人投資家向けに不動産投資のアドバイスや物件紹介、購入後のサポートを行っている。

著者紹介

連載万年赤字物件を高値で売る「知識とノウハウ」

万年赤字物件を驚異の高値で売る方法

万年赤字物件を驚異の高値で売る方法

新川 義忠

幻冬舎メディアコンサルティング

不動産投資ブームが過熱する中、多くのサラリーマン投資家が誕生しています。家賃収入で不労所得を得たい・・・皆、そんな夢を描いて収益不動産を購入するのですが、誰もが成功しているわけではありません。 そもそも、全国の…

Special Feature

2016.12

「法人保険」活用バイブル<書籍刊行>

決算対策、相続・事業承継、財産移転・・・企業とオーナー社長のさまざまな課題解決に、絶大な効果を発揮する「法人保険」の活用…

GGO編集部(保険取材班)

[連載]オーナー社長のための「法人保険」活用バイブル~決算対策編

【第19回】保険のための医的診査 結果が「少し悪い」ほうが社長が喜ぶ理由

GTAC(吉永 秀史)

[連載]法人保険を活用した資産移転の節税スキーム

【第15回】「逆ハーフタックスプラン」活用時の留意点

Seminar information

生命保険活用セミナーのご案内

人気書籍の編著者が明かす「相続専用保険」の活用術<ダイジェスト版>

~人気書籍の編著者が明かす「相続専用保険」の活用術<ダイジェスト版>

日時 2016年12月14日(水)
講師 吉永秀史

海外不動産セミナーのご案内

国外財産にかかる相続税・贈与税の最新事情と注目集める「フィリピン永住権」の取得術

~改正議論が進む海外資産税務のポイントと東南アジア屈指の成長国「フィリピン」の最新活用法

日時 2016年12月14日(水)
講師 剱持一雄 鈴木 廣政

生命保険活用セミナーのご案内

人気書籍の編著者が明かす「生命保険」活用の基礎講座

~人気書籍の編著者が明かす「生命保険」活用の基礎講座

日時 2016年12月17日(土)
講師 吉永秀史

The Latest