特集2016.2不動産の「高値」売却術

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連載オーナー社長のための目的別「収益物件の出口戦略」【最終回】

投資効率を上げるために重要な「IRR指標」とは?

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投資効率を上げるために重要な「IRR指標」とは?

投資効率を上げるためには、売却をもって確定した利益と内部収益率(IRR)指標が重要になります。今回は、その内部収益率(IRR)について見ていきます。

なぜ資金回収のスピードが重要になるのか?

収益物件は売却をもって利益が確定する、と繰り返し述べていますが、その利益は「絶対額」ともうひとつの指標である「IRR」という指標によって示されます。

 

IRRは、内部収益率と訳されます。投資に対する収益率を表すもので、要は1年後の1000万円と10年後の1000万円は価値が異なるという考え方です。当然ですが、1年後の1000万円のほうが価値は高いとされます。この考え方は当然で、早く資金を得られればその資金を次の投資などで運用することができるからです。

 

絶対額としていくらの利益が出たかという考え方とともに、IRRでの利益を把握することで、投資効率を上げることができます。1年後に1000万円が入る投資なら、そのお金をさらに運用に回し、利回りを得ていくことも可能です。また投資には回さず、本業の運転資金に充当したりすることも可能です。

同じ1000万円のリターンでも「優劣」が出てくる

一方、10年後にしか1000万円が入らない投資ではどうでしょう。仮に別の投資を行うには、新たな資金が必要で、自己資金や借り入れで賄わなければならず、借り入れには金利も伴います。このように、同じ1000万円というリターンが得られる投資でも、そのリターンを手にする時期がいつかによって、優劣が決まってくるのです。

 

例として下記の表をご覧ください。AとBはともに1000万円を投資して、4年間で1110万円を回収できるモデルです。このケースにおいては投資金額および回収金額は同じですが、回収のスピードに違いがあります。Aは2年目で1000万円回収できており、再投資を行うことも可能です。一方Bが1000万円を回収するには、4年目まで待たなくてはなりません。このように、より早く投資回収しているAのほうが投資効率の面で優れているのです。

 

【IRRの考え方】

収益物件は出口戦略を立てやすい、つまり会社や市況の状況に応じて利益を最大化する売却戦略を立てやすいという特徴があります。

本連載は、2014年8月30日刊行の書籍『会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

大谷 義武

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

連載オーナー社長のための目的別「収益物件の出口戦略」

会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術

会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

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