不動産活用による利益を最大化する売却方法とは?

前回は、物件価格を決める基準によって異なる「高値売却」のポイントを説明しました。今回は、売却にかかる税金に着目し、利益を最大化して売却する方法について見ていきます。

不動産の売却には多額の税金がかかるだけに・・・

不動産物件を無事に売却できたとして、最後に問題となるのが売却にかかる税金です。日本では、不動産の売却にも多額の税金がかかります。売却金額から簿価を控除し、さらに売却に要する費用を控除した利益に対して課税されるのです。

 

売却金額-簿価-売却に要する費用=利益⇒課税

 

簿価とは、取得価格から毎年建物と設備の部分を減価償却していったその残額です。また、売却に要する費用とは、仲介手数料や売買契約書に貼付する印紙代などになります。この利益に課税されるのですが、取引主体(法人か個人か)および保有期間によってその税率が異なります。

 

日本の税法は複雑で、その取引主体が法人であれば、他の所得と合算される総合課税となり、その取引主体が個人であれば、他の所得と分離され課税される方式となっています。法人で取引を行う場合には、物件の売却利益・損失は、その法人の他の所得・損失に合算されます。

 

例えば、物件の売却で利益が出れば、本業の損失と合算することができます。逆に物件の売却によって損失が出るようであれば、本業の利益にぶつけることで利益を圧縮することができます。その法人が不動産業でなければ、物件の売却は売上ではなく、固定資産の売却になりますので、特別利益・損失の扱いとなります。本業の経営状況に連動させる形で売却を行うことで、経営の安定化が図れます。出口をコントロールできることが収益物件の活用の大きなメリットといえます。

 

一方、取引主体が個人の場合は、分離課税となります。不動産の売却にかかる税金は他の所得と切り離して考えられますので、年収が1億円の人でも500万円の人でも、収益物件の売却益5000万円にかかる税金は一律で1000万円(長期譲渡の場合)です。これは、株式の配当や利子所得と同じ考え方です。

 

オーナー社長の高額な所得(役員報酬)と合算されることはありません。例えば、1億円の所得に収益物件の売却益5000万円が合算されて、合計1億5000万円の所得に対する課税とはならないということです。そのため、個人の所得が高額な人ほど個人所有の不動産の売却は効率が良いといえます。そして不動産を保有していた期間によって、売却時にかかる税率が変わってきます。

個人の節税狙いなら「5年超の所有」後に売却

取引主体が個人の場合は、収益物件の保有期間によって税率が異なります。短期での売却だと税率が約39%ですが、長期になると約20%になります。短期・長期の目安は、保有後6回年を越すこと(ある年の1月1日時点で、5年超所有していること)であり、6回未満であれば短期譲渡となります。

 

【収益物件売却時の税率】

例えば、現時点(平成26年8月)で物件を取得すると、長期譲渡になるのは平成32年の1月1日以降となります。税率、つまり税額にほぼ倍の差が出るので、個人の所有であれば長期譲渡になるのを待って売るのが効率的だといえます。特に高額所得者のオーナー社長にとっては、減価償却を税率50%で行い、物件売却時にかかる税率を20%に抑えられれば、非常に節税効果が高くなります。

本連載は、2014年8月30日刊行の書籍『会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

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連載オーナー社長のための目的別「収益物件の出口戦略」

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術

会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

アベノミクス以降、景気は回復傾向を示していますが、利益を上げ続けるというのは簡単なことではありません。加えてオーナー社長を悩ませるのが増税です。 本書では、中小企業のオーナー社長に向けて、賃貸用アパート・マンシ…

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