収益物件の所有にあたって「出口戦略」が重要となる理由

前回は、金融機関や不動産会社がどのように「資産価値」を算出するのかを説明しました。今回は、物件の売却を有利に進めるためのポイントなどを見ていきます。

物件売却に向けて検討すべき3つのポイントとは?

収益不動産を所有するにあたって、出口戦略は重要です。出口戦略とは、売却における様々な戦略のこと。もちろん持ち続けるという選択肢もありますが、投資の成否を決めるのは売却ですから、いかに高く売るかという視点は持っておいたほうがよいでしょう。

 

売却に当たって検討すべきことは、大きく分けて次の3つです。

 

●どのタイミングで売却するのか?

●いくらで売却するのか?

●どのようなコンディションで売却するのか?

 

赤字物件は売却したほうがよいでしょう。また築年数が古い物件についても、売却して入れ替えるのがベターです。たとえ現状黒字だったとしても、です。

 

売却の指標には、様々な考え方があります。「築年数が○年になったときに売ろう」などと、物件の商品価値を指標にする考え方。あるいは相場の良いときを待つ考え方。短期譲渡・長期譲渡といった、税務上のタイミングに合わせる考え方などです。

 

持ち続ける場合にも、「建物が使えなくなったとき、どうするのか?」といったことは考えておく必要があります。建て直すのか。フルリフォームを行うのか。あるいは更地にして売却するのか――それは遅かれ早かれ、誰しもが考えなければいけないことです。

 

物件購入にたくさんの手法があるように、出口戦略に関しても「これ1本のやり方しかない!」ということはありません。自分に合った出口戦略は、自身の価値観のみならず、家族構成や資産背景によって決まります。

 

収益不動産の経営は、最低でも数年単位、長ければ数十年にもわたる事業です。購入時にすべてを考える必要はありませんが、自分自身どうしたいのか、出口への考えはまとめておいたほうが賢明です。

物件の状況・程度を正しく把握することが第一歩

売却理由は、物件の抱える問題に通じているものです。順調に経営できている物件を市況に合わせて売却する、ということであればよいのですが、赤字物件を売却する場合には、問題がどこにあるかしっかり把握しておく必要があります。

 

問題をそのままにしておけば、希望する金額で売れないどころか、買い手が付かない場合もあります。入居率なのか、金利の高さなのか、それとも建物の状態なのか・・・問題の種類によって、打てる手は変わってくるものです。

 

必要なのは、自分の物件の現状をしっかりと把握することです。現状把握は、有利に売却を進めるための戦略立案の礎となります。次回からは、その分析方法を解説していきます。

本連載は、2015年10月26日刊行の書籍『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載万年赤字物件を高値で売る「知識とノウハウ」

富士企画株式会社 取締役兼営業部長

1972年、福岡県北九州市生まれ。デザイン学校を卒業後、住宅設備会社勤務を経て、不動産投資専門会社に入社。トップ営業マンとして、1,000件以上の物件売買に携わる。2012年、富士企画株式会社を設立。現在は、個人投資家向けに不動産投資のアドバイスや物件紹介、購入後のサポートを行っている。

著者紹介

万年赤字物件を 驚異の高値で売る方法

万年赤字物件を 驚異の高値で売る方法

新川 義忠

幻冬舎メディアコンサルティング

不動産投資ブームが過熱する中、多くのサラリーマン投資家が誕生しています。家賃収入で不労所得を得たい・・・皆、そんな夢を描いて収益不動産を購入するのですが、誰もが成功しているわけではありません。 そもそも、全国の…

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