物件価格を決める基準によって異なる「高値売却」のポイント

物件の価格を決める基準には、物件の収益性と資産価値の2つがあります。今回は、その2つの基準によって異なってくる「高値売却」のポイントを見ていきます。

収益性の物件は「賃料を上げて」高く売る

今回は、より高く売るための方法を具体的に説明します。収益性の物件に関しては、賃料を上げることです。しかし、現実的には空室率が高まっている現在においては、賃料を上げることは容易ではありません。よほどお金をかけて物件をきれいに保たなければとお考えになることでしょう。実際、お金をかけなければ賃料を上げるどころか、維持することもできません。

 

では、どの程度お金をかければいいのかを具体的に見ていきます。

 

例えば、通常50万円で行う原状回復工事を、100万円かけてより丁寧に行うことで賃料が1万円上がるとします。


この物件が利回り8%で売却できるとすると
1万円×12カ月÷8%⇒150万円

 

150万円高く売れるということです。そして、そのために要したコストは、通常より余計にかけた50万円ですから、差し引き100万円のプラスとなります。これは物件を高く売るための基本的な方法であり、投資するべきかどうかの判断基準となります。

 

【リフォームするべきか?】

資産価値物件の売却には「定期借家契約」が有効

次に資産価値の物件です。

 

資産価値の物件は、買い主は更地を求めていますので、できるだけ更地に近い状態にすることです。厳密には、更地価格から更地にするためのコストが減額要因となってしまいます。更地にするためのコストとは、入居者の退去費用や、建物の解体費用が主なものです。そのなかでも、日本の借地借家法においては入居者が強く保護されていますので、退去費用には数百万~1000万円単位など、多額のコストがかかる場合があります。

 

コストをかけずに入居者に退去してもらう方法としては、定期借家契約があります。売却することがある程度見えているようであれば、入居者を募集する際に、定期借家契約を結ぶのです。そうすることによって、定期借家の期限が来れば、自動的に退去してもらうことが可能となります。

 

通常、賃貸借契約では、オーナーの都合で退去してもらう場合には入居者に引っ越し代を支払わなければなりません。さらには、いつまでも出ていってもらえないというリスクもゼロではありません。これでは、売るに売れなくなってしまいます。売却を考える場合には、売却予定の時期に合わせて定期借家契約を早い段階から導入するべきです。

 

【収益性の物件と資産価値の物件での留意点】

本連載は、2014年8月30日刊行の書籍『会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

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連載オーナー社長のための目的別「収益物件の出口戦略」

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術

会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

アベノミクス以降、景気は回復傾向を示していますが、利益を上げ続けるというのは簡単なことではありません。加えてオーナー社長を悩ませるのが増税です。 本書では、中小企業のオーナー社長に向けて、賃貸用アパート・マンシ…

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