東京とベルリンの不動産への「分散投資」が有効といえる理由

前回は、去年の市場動向を振り返りつつ、2016年のベルリン不動産の動向を予測しました。今回は、住宅価格において世界主要都市を比較し、東京とベルリンの優位性を検証していきます。

主要都市の中では割安な東京とベルリンの住宅価格

これまでの連載で、海外不動産投資の安全性は、先進国への投資が非常に優位であることを説明してきました。今回は、ベルリンと東京の優位性を資料から読み解いていきたいと思います。

 

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世界の主要都市で、「セカンドティア」と呼ばれる都心近郊エリアのマンション価格について、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会資料で比較しました。2013年における東京の調査地点での住宅価格は 2950万円となっています。

※<調査地点の具体的な所在>東京:杉並区成田東、練馬区豊玉北

 ベルリン:ルードー 、リヒタフェルデ、ズード、プレンツラウアーベルグ 、シュテーグリッツ

 

OECD 加盟国の調査対象都市の中で、2011 年と 2013 年を比較すると、ニューヨーク、パリ、ベルリン等の 5 都市で住宅価格が上昇し、東京、サンフランシスコ、ロンドン等の 8 都市がほぼ横ばいで推移しています。

 

2013年において、ベルリンは東京の指数を100とすると93ぐらいまでの水準になってきていますが、ニューヨークは392、パリは309、ロンドンは236となっており、不動産投資家が区分所有マンションの投資先として、東京とベルリンの割安感がはっきりとしてきます。

 

【対象都市の集合住宅地の調査時点の住宅価格の比較(為替レートによる)】

不動産価格の上昇に期待ができる東京とベルリン

2016年1月現在、円安効果により東京の物件価格は、先進国の主要都市と比較すると低い状況ですが、今後の東京オリンピック効果、東京湾岸エリア、渋谷エリアの大規模開発などで価格の上昇が見込まれます。

 

ベルリンは、ベルリンの壁崩壊から25年しかたっていないために、旧西側諸国の諸都市と比較して地価が低い状況です。ただし、今後は復興途上による都市開発、首都への主要機関・企業の移転、移民流入による人口増などで地価の上昇が見込まれています。

 

これらより、東京への不動産投資と、そのリスク(地震、為替)ヘッジとして、地震が無く、かつ、ユーロ圏の経済優等生であるドイツの首都ベルリンへの投資は、賢い選択であると考えます。

 

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東京の不動産所有リスクで述べた地震ですが、「東京首都直下大地震」が最も恐れるところです。そこで、東京とベルリンで不動産を持つと、震災で不動産が倒壊した時、収入が途絶えるリスクを補うことができます。また、復興時において、大規模な復興投資需要が起きた時、不動産投資を再開することも可能になります。

 

こういったところからも東京と地震の無い先進国エリアへの世界分散投資は有効だといえるでしょう。

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株式会社ウィンドゲート 代表取締役

明治大学政治経済学部卒業。大手ゼネコンでの勤務・経験を経て、業界最大手の芸能事務所にて不動産売買・賃貸・管理・コンサルティングの総責任者として、すべてを取り仕切る。独立後、株式会社ウィンドゲートを設立し、代表取締役に就任。都心の一流不動産のアドバイザーとして、芸能人・プロスポーツ選手・企業経営者などの富裕層を主な対象とする、不動産投資コンサルティングが好評を博している。

著者紹介

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