ロサンゼルスのダウンタウン&近郊不動産の特徴とは?

今回は、カリフォルニア州のロサンゼルス地域の中でも「ダウンタウン」「マリナ・デル・レイ」「パームデール、ランカスター」での投資事例について見ていきます。

再開発計画により治安が向上、住みやすさもアップ

前回に引き続き、カリフォルニア州の不動産に投資する際の事例を、いくつか紹介していきたいと思います。

 

【ダウンタウン】
ロサンゼルスの都心部にあたるダウンタウンは、かつては治安が悪く、自由に外を歩けるような状況ではありませんでしたが、「ダウンタウンルネサンス」という再開発計画が進められるにつれて治安も良くなり、非常に住みやすい環境になってきました。

 

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これからロサンゼルスをきれいな街にして、さらに発展させていこうという、市が音頭を取って始めたプロジェクトが奏功しているわけですが、着実に、そこで仕事をする人、生活する人が増えてきました。そうなると、周辺にはスーパーマーケットや日常雑貨屋、薬局などが増えてきて、生活する環境が充実していきます。結果、不動産価格も上昇していきます。

 

現在、ダウンタウンで不動産を購入するのに適した物件というと、コンドミニアムの場合で1ベッドルームで50万~60万ドル。2ベッドルームで60万~100万ドルくらいというイメージです。

 

また、アパートになると、4ユニット、6ユニット、8ユニットなどで50万〜70万ドルくらいで購入できますが、このレベルはあまり日本人で投資している人はいません。というのも、値段は安いけれども、表面的にはかなり傷んだ物件だからです。現地の不動産事情をよく知っている人であれば、まれに投資する人もいますが、大半の人は手を出そうとはしません。ダウンタウンのアパートでも、見た目がよいものを選んだとしたら、軽く数億円に達します。妥当なところだと、日本円にして3億円から5億円程度の投資が必要です。

ステータスがあり価値が下がりにくい

【マリナ・デル・レイ】
サンタモニカから直線にして6㎞ほどのマリナ・デル・レイは、ヨットハーバーで有名なところです。ここに憧れて、世界中から人が集まってきます。全般的に、この地区の建物は価格が高いので、減価償却を大きく取れるというメリットがあります。古い木造物件も多い場所なので、減価償却を目的にして投資するなら、適した場所といえるでしょう。 ただし、空室リスクはあります。短期滞在者が多いため、テナントが次々に変わっていくのです。

 

キャピタルゲインに関しては、ここも十分に狙えます。マリナ・デル・レイは、街中に運河が走り、静かな住宅地が広がっている高級住宅地です。ステータスのあるところなので、今後、価格が大きく下落するということは考えにくく、お金持ちが集まっているところであることを考えると、不動産価格はむしろ上昇していくと考えるのが自然です。

 

短期滞在者が結構、出入りするので、家具付きで貸し出している部屋がたくさんあります。家具を置くことによって、通常の家賃が月5500ドルのところを、例えば7500ドルで貸し出すことも可能になります。

 

●マリナ・デル・レイの位置関係

日本企業が現地の雇用拡大に貢献

【パームデール、ランカスター】
パームデールやランカスターについては、軍需産業の街でありながらも、今後、近畿車輛が車両工場を造ることによって、雇用の拡大が期待されている街です。雇用が拡大すれば、人が集まって活気が出てきます。不動産市況にとってはプラスの要因です。

 

パームデールにしてもランカスターにしても、物件価格は10万~30万ドル程度。カリフォルニア州のなかでは比較的、不動産価格は安いといってもよいでしょう。所得水準としては、お金持ちも住んでいますが、そうでない人もいます。その意味では、かなり幅広い人たちが住んでいるといってもよいでしょう。

 

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利回りは、一軒家タイプでグロスが9%前後。ネットで5%前後になります。アパート1棟で投資金額は40万ドル弱。築40年くらいでも、グロスで年10%超、ネットで6%前後のリターンは期待できます。建物割合が高いため、手ごろな価格で減価償却のメリットを取りたいという人にとっては、特に狙い目といえるでしょう。両エリア共に、物件価格帯や賃貸に回した際の利回りには、そう大差はありません。

 

●パームデール、ランカスターの位置関係

本連載は、2014年10月3日刊行の書籍『本命 米国不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
本連載に記載された情報に関しては万全を期していますが、内容を保証するものではありません。また、本連載の内容は著者の個人的な見解を示したものであり、著者が所属する機関、組織、グループ等の意見を反映したものではありません。本連載の情報を利用した結果による損害、損失についても、出版社、著者ならびに本連載制作関係者は一切の責任を負いません。投資の判断はご自身の責任でお願いいたします。

リーバンズコーポレーション 会長

1953年生まれ。米国在住35年。カリフォルニア州を拠点に保険・証券・不動産・ファイナンシャルアドバイザーとしてキャリアを積み、2002年、ロサンゼルス郊外のトーランスにリーバンズコーポレーションを設立。豊富な不動産の販売・仲介・管理実績を持ち、米国居住者以外の信託活用法など、不動産保有にかかる関連アドバイスにも強みがある。

著者紹介

連載米国不動産投資が「本命」といえる理由

本命 米国不動産投資

本命 米国不動産投資

ニック 市丸

幻冬舎メディアコンサルティング

成熟経済であり、人口も減少フェーズに入った日本では、国内市場のパイは縮小を続け、不動産マーケットの未来も決して明るくはない。さらに1000兆円を超える財政赤字、超高齢化社会における社会保障費の増大、特に富裕層をター…

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