日本居住者の海外不動産投資にはどのような税金がかかるのか?

前回は、個人の海外金融商品投資に対する課税内容について説明しました。今回は、海外不動産の賃貸収入や、その売却時にかかる税金について見ていきます。

USドル建ての不動産所得は日本円に換算して計算する

前回に引き続き、具体的な金融商品に日本居住者が投資した場合にかかる、個人の税金について見ていきます。

 

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5.国外不動産からの賃貸収入

総合課税の不動産所得として課税されます。国内不動産の賃貸所得と同じ課税方法となります。相違点は、たとえば米国の賃貸不動産を購入した場合であれば、家賃はUSドルですし、不動産そのものもUSドルで買うわけですから、USドル建ての不動産所得を日本円に換算する必要があるという点です。

 

この場合、不動産収入と経費はTTMで換算しますが、毎年継続することを条件に、不動産収入はTTB、不動産経費はTTSを利用することもできます。減価償却は建物の取得日のTTBで計算し、借入金の金利や建物の保険料などは発生日のTTSで換算します。

 

ところで、米国の賃貸不動産の米国での不動産所得の申告については、日本居住者は米国から見て非居住者ですから、賃料の30%の源泉徴収で課税が終了するか、日本と同じように確定申告するかのどちらかを選択できます。通常は、確定申告のほうが有利です。申告すれば、すでに支払った源泉税と最終所得税が精算されます。米国で納めた所得税は、日本で不動産所得を申告し納税する際に控除されます。

不動産譲渡による為替差損益は譲渡所得に含める

6.国外不動産の譲渡益
これも日本国内の不動産の売却と同じように課税対象になります。取得した日以後5年以内の譲渡は短期譲渡になり、譲渡益の税率は39.63%です。5年超の場合は長期譲渡になり、税率は20.315%となります。

 

また為替換算の必要があり、売却額と買入額はそれぞれTTMで換算します。円安または円高になってから不動産を譲渡すれば為替差損益が出ますが、その差損益はすべて譲渡所得に含めてよく、区分する必要はありません。

 

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賃貸不動産と同じように、米国の不動産であれば米国で所得申告を行わなければなりません。米国税法では、非居住者が米国不動産を売った場合、売却額の10%の源泉税が徴収されます。この税金も米国で所得の申告時にすでに支払った源泉税と最終の所得税分が精算されます。

本連載は、2014年10月1日刊行の書籍『究極のグローバル節税』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
本連載の内容に関しては正確性を期していますが、内容について保証するものではございません。取引等の最終判断に関しては、税理士または税務署に確認するなどして、ご自身の判断でお願いいたします。

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古橋&アソシエイツ・税理士古橋事務所 代表

1954年生まれ。税理士。早稲田大学法学部卒業後、南山大学法学研究科修了、太田昭和アーンストアンドヤング株式会社(現・新日本アーンストアンドヤング税理士法人)などを経て独立。古橋&アソシエイツ・税理士古橋事務所代表。外資系企業の日本進出時の会計・税務や国内投資ファンドへの税務コンサルティング及び国内中小・中堅企業の海外事業進出、資産家に対する国際税務支援で多数の実績を有す。国外のネットワークを活かした最新の世界税務事情に基づくグローバル税務には、国内外で定評がある。著書に『富裕層の新納税術 海外タックス・プランニング』『海外納税のすすめ』『納税者反乱』(総合法令出版)など多数。

著者紹介

究極のグローバル節税

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古橋 隆之 + GTAC

幻冬舎MC

世界でも高い法人税率の日本。安倍内閣はようやく法人税率引き下げをうたうも、どの程度の引き下げかは不透明だ。さらに一方では、中小企業への徴税強化、高額所得者には厳しい所得税率アップ、相続税の改定もある。 かたやあ…

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日時 2017年11月12日(日)
内容

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日時 2017年11月26日(日)
内容

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会場 三宮コンベンションセンター Room504
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日時 2017年11月26日(日)
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