金融機関の融資判断・・・借り手と物件のどこを見ているのか?①

前回は、なぜ「フルローン物件」は不動産投資家に人気が高いのか、その理由を取り上げました。今回は、金融機関は「借り手」「物件」のどこを見て融資判断を下すのかを解説します。

融資判断で見るのは「借りる人の属性」

前回の続きです。

 

では、金融機関はお金を貸す・貸さないをどうやって判断するかというと、借りる人の「属性」を見ています。属性とは筆者著書『区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画』で詳述したとおり、勤務先、勤続年数、年収、資産といった、融資の返済に影響がある項目全般を指します。専門性の高い資格や人柄も、広い意味では属性となります。

 

とはいえ高収入のエリートサラリーマンでなければいけないということではありません。現状でいえば、融資を利用するには金融機関のテーブルに載ることが大前提となり、その基準ともいえるのが年収700万円です。ただその年収に満たない人でも融資を受けられるケースはあります。

 

共働きの夫婦であれば、合算した年収が700万円以上であれば融資を受けることが可能です。どうしても年収が届かないという人は、自己資金を貯めながら、本業を頑張ったり、より条件の良い会社へ転職したりすることをおすすめします。専業主婦の奥さんにパートに出てもらって条件をクリアしたという人もいます。

 

物件の評価基準は「積算評価」「収益還元評価」の2つ

銀行は借りる人の属性を見る一方で、物件の評価もきちんと行い総合的に融資の判断をしています。銀行の物件評価には大きく分けて、「積算評価」と「収益還元評価」の2つがあります。

 

まず積算評価の求め方ですが、収益物件の価格を分解すると、それは「土地」と「建物」の価格の合計となります。「土地」の価値は「路線価」で求められ、「建物」の価値は「建物再調達価格」から残存価格が導き出されます。

 

この2つの合計が収益物件の「積算価格」となります。文字だけで表現すると直感的に理解しにくい部分なので、参考までに計算式も載せておきます。この式を暗記する必要はまったくないので、頭の片隅にでもとどめておいてください。

 

一方、収益還元評価では、年間の純収益を還元利回りで割った数字が、物件評価額となります。純収益とは、家賃収入から維持管理費、修繕費、固定資産税といった必要経費を引いた金額となります。還元利回りはキャップレートとも呼ばれており、周辺の取引事例から適切な利回り水準を求めたものです。

 

 

●積算評価の計算法

積算価格=①土地価格+②建物価格

①土地価格=前面道路の「路線価」×土地平米数

②建物価格=建物面積×再調達価格×(残存年数/法定耐用年数)

 

 

●収益還元評価の計算法

収益還元価格=年間の純収益÷還元利回り

 

例えば還元利回りを5%と設定し、年間の収益が1000万円、年間経費(維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室等損失相当額等)が200万円だったとして、収益還元価格は次のとおりです。

 

(1000万円−200万円)÷0.05=1億6000万円

 

1億6千万円ということになります。この計算式を見て、「還元利回りの設定が計算結果に大きく影響する」ことに気がついた人もいるかもしれません。この還元利回りが曲者で、求める基準があってないような存在なのです。

 

この話は次回に続きます。

 

本連載は、2017年8月15日刊行の書籍『区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

「不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「国内不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載神速で資産形成を実現する「不動産投資ローン戦略」の立て方

T・Wealth Management 株式会社 代表取締役CEO

1979年生まれ、千葉県出身。金融業界を7年間経験した後、美容関連ビジネスで独立。
しかし、マーケットの価格破壊の煽りを受け、美容関連店舗を全て売却。
その後中堅デベロッパーに入社し、2年間用地の仕入れを行ったうえ、1棟収益不動産に特化したビジネスに転向し、仕入れ・販売共に相当な実績を積む。
2016年、T・Wealth Management 株式会社を創業、代表取締役CEOに就任。また同年、1棟収益不動産の仕入れに特化した別法人も設立し、1棟収益不動産のマーケットで更なるシェア拡大を狙う。

著者紹介

株式会社T&Tハッピネス 代表取締役社長

1976年生まれ、神奈川県出身。BBT大学院にてMBA(Master of Business Administration)取得。デザイン業界、飲食業界を経験した後、不動産業界のデベロッパーに入社し、分譲マンションの販売・用地仕入れを行う。デベロッパーを2社経験した後、一棟収益不動産を専門に扱う会社に入り仕入れ・販売業務に携わる。2012年、株式会社T&Tハッピネス創業、代表取締役社長に就任。2016年3月には一棟収益不動産の仕入れに特化した別法人も立ち上げた。

著者紹介

区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画

区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画

田中 竜太,太田 将司

幻冬舎メディアコンサルティング

不労所得を得るための方法として注目されている不動産投資。 中でも「少額から始められてリスクが低い」という理由から、投資用区分マンションを選択する人が増えています。しかし実際には、始めてみたはいいものの「毎月の収…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧