相続財産における「土地」の評価方法とは?

前回は、相続の際、「株式」がどういった基準で評価されるのかを説明しました。今回は、相続財産で最も多い「土地」の具体的な評価方法について、図を交えながら見ていきます。

土地は「路線価方式」あるいは「倍率方式」で評価

土地のうち、市街地にある土地は「路線価方式」で評価し、それ以外の土地については、「倍率方式」で評価します。

 

路線価とは、路線(道路)に面する標準的な土地の1㎡当たりの価額のことで、国税庁が毎年公表し相続税、贈与税の算定基準としています。路線価で評価するには土地の所在により面している道路を確認し、次に登記簿や固定資産税評価証明書で確認した土地の面積をかけて計算します。

 

一方、倍率方式とは、路線価が定められていない地域の評価方法です。その土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算します。この倍率も国税庁が公表します。

路線価方式では減算項目と加算項目を考慮

路線価に面積をかけて評価額を出すだけでは、具体的な土地の形状によっては正確な評価額といえないことがあります。

 

そのため、土地の形状や位置を考慮して、基本の価格から補正率を加算・減算して評価します。たとえば、宅地の一方のみが路線に面している場合、間口が狭い場合、奥行きが長大な場合や、がけ地や不整形地、無道路地に関しても、一定の割合を減算して評価することになっています。これを路線価方式の減算項目といいます。

 

また逆に、宅地が角地にある場合や、二方に道路がある土地などは、一定の割合を加算して評価します。これは路線価方式の加算項目となります。

 

建物は「固定資産税評価額」が相続税評価額に

家屋の評価方式は「倍率方式」となり、全国一律1倍になっています。つまり、固定資産税の評価額がそのまま相続税評価額になります。

 

自分の建物であっても賃貸住宅などで借家人の入っている家屋は「借家権」を差し引き、計算します。固定資産税評価額×(1-借家権割合)という算式になりますが、借家権割合は一般的に30%を用いていますから、貸家は通常評価の70%で評価されることになります。建築中の建物は、費用原価の70%相当額で評価することになっています。

 

また、家屋から独立した門や塀、庭木、庭石、池などの庭園設備は、別途に評価されます。

 

本連載は、2012年2月28日刊行の書籍『図解でわかる相続税を減らす生前の不動産対策』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載相続税を減らす生前の「不動産対策」基礎講座

公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 

相続コーディネーターの創始者として1万3000件以上の相続相談に対処。 感情面、経済面に配慮した“オーダーメード相続"を提案し、 家族の絆が深まる「夢相続」の実現をサポートしている。 株式会社PHP研究所勤務後、昭和62年不動産会社設立、相続コーディネート業務を開始。 平成12年NPO法人設立、内閣府認証を取得。 平成13年に相続コーディネートを業務とする法人を設立、 平成15年に東京都中央区八重洲に移転し、平成20年に社名を株式会社夢相続に変更。

著者紹介

図解でわかる 相続税を減らす生前の不動産対策

図解でわかる 相続税を減らす生前の不動産対策

曽根 恵子著 税理士法人チェスター監修

幻冬舎メディアコンサルティング

相続税の対象となる財産の5割以上が不動産です。誰も住まない土地を引き継ぎ、多額の相続税の支払いに頭を悩ますケースなど、不動産には多くの問題がある一方で、評価の仕方、活用の仕方次第で大きく節税でき、収益を生み出す…

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